成都市金牛乡土地开发整理项目运营策划
| 第1章 绪论 | 第1-11页 |
| 1．1 论题的由来 | 第9页 |
| 1．2 土地开发整理的增值效应 | 第9-11页 |
| 第2章 市场环境分析 | 第11-24页 |
| 2．1 成都市2004年国民经济和社会发展分析 | 第11-13页 |
| 2．2 成都市2004年房地产市场分析 | 第13-21页 |
| 2．2．1 运行态势 | 第13-15页 |
| 2．2．2 市场价格 | 第15-18页 |
| 2．2．3 需求状况 | 第18-19页 |
| 2．2．4 趋势预测 | 第19-21页 |
| 2．3 成都市2004年土地拍卖供给分析 | 第21-23页 |
| 2．3．1 土地拍卖市场总体情况 | 第21页 |
| 2．3．2 拍卖土地用途统计 | 第21-22页 |
| 2．3．3 拍卖土地环域统计分析特征 | 第22页 |
| 2．3．4 成都市土地供应市场主要特征 | 第22-23页 |
| 2．4 历年土地出让市场分析 | 第23-24页 |
| 2．4．1 成都市历年土地出让情况 | 第23页 |
| 2．4．2 成都市2004年各区拍卖地块情况表 | 第23-24页 |
| 第3章 项目基本情况分析 | 第24-28页 |
| 3．1 项目概况 | 第24页 |
| 3．1．1 项目地块位置 | 第24页 |
| 3．1．2 项目地块的地形地貌及周边状况 | 第24页 |
| 3．2 项目土地规划主要经济指标 | 第24-25页 |
| 3．2．1 宗地使用性质 | 第24页 |
| 3．2．2 宗地主要经济指标 | 第24-25页 |
| 3．3 项目SWOT分析 | 第25-28页 |
| 3．3．1 项目SWOT矩阵 | 第25页 |
| 3．3．2 项目SWOT分析 | 第25-27页 |
| 3．3．3 项目价值点分析 | 第27-28页 |
| 第4章 项目土地运营策略 | 第28-34页 |
| 4．1 美国住宅郊区化及思考 | 第28-31页 |
| 4．1．1 美国住宅郊区化过程 | 第28-29页 |
| 4．1．2 美国住宅郊区化的成功模式 | 第29-30页 |
| 4．1．3 美国住宅郊区化给本项目的启示 | 第30-31页 |
| 4．2 战略目标 | 第31页 |
| 4．3 营运模式 | 第31页 |
| 4．4 项目总体定位 | 第31-32页 |
| 4．5 项目包装及营销推广 | 第32-34页 |
| 4．5．1 包装资料准备 | 第32-33页 |
| 4．5．2 项目包装资料成果 | 第33页 |
| 4．5．3 项目推广 | 第33-34页 |
| 第5章 土地拍卖底价评估 | 第34-56页 |
| 5．1 总述 | 第34-35页 |
| 5．1．1 评估目的 | 第34页 |
| 5．1．2 价值评估依据 | 第34-35页 |
| 5．1．3 估价基准日 | 第35页 |
| 5．1．4 价值定义 | 第35页 |
| 5．2 价值对象描述 | 第35-37页 |
| 5．3 土地状况 | 第37-41页 |
| 5．3．1 地上附着物、人员及拆迁 | 第37-39页 |
| 5．3．2 一般因素 | 第39-41页 |
| 5．3．3 区域因素 | 第41页 |
| 5．3．4 个别因素 | 第41页 |
| 5．4 土地拍卖底价评估 | 第41-54页 |
| 5．4．1 估价原则 | 第41-43页 |
| 5．4．2 估价方法 | 第43页 |
| 5．4．3 估价过程 | 第43-54页 |
| 5．5 地价的确定 | 第54-56页 |
| 5．5．1 地价确定的方法 | 第54-55页 |
| 5．5．2 土地拍卖底价评估结果 | 第55-56页 |
| 第6章 起拍价建议、成交价预测 | 第56-61页 |
| 6．1 项目利润率 | 第56-57页 |
| 6．1．1 商品房开发成本表 | 第56页 |
| 6．1．2 商品房开发成本与利润表 | 第56-57页 |
| 6．1．3 地价与开发利润对比表 | 第57页 |
| 6．2 起拍价建议 | 第57-58页 |
| 6．3 成交价预测 | 第58-61页 |
| 6．3．1 土地成交机会及风险分析 | 第58页 |
| 6．3．2 成交价定量分析 | 第58-59页 |
| 6．3．3 敏感性分析及最终成交价预测 | 第59-61页 |
| 结论 | 第61-63页 |
| 致谢 | 第63-64页 |
| 参考文献 | 第64-65页 |
