| 致谢 | 第6-8页 |
| 摘要 | 第8-9页 |
| Abstract | 第9-10页 |
| 1 绪论 | 第18-31页 |
| 1.1 选题背景 | 第18-19页 |
| 1.2 选题目的及意义 | 第19-22页 |
| 1.2.1 选题目的 | 第19-20页 |
| 1.2.2 选题意义 | 第20-22页 |
| 1.3 国内外研究现状综述 | 第22-27页 |
| 1.3.1 关于政府土地一级市场调控的研究 | 第22-23页 |
| 1.3.2 关于政府土地二级市场调控的研究 | 第23-25页 |
| 1.3.3 关于房地产企业开发策略的研究 | 第25-26页 |
| 1.3.4 未来研究重点和发展趋势 | 第26-27页 |
| 1.4 研究目标和内容 | 第27-30页 |
| 1.4.1 研究目标 | 第27页 |
| 1.4.2 研究内容及分布 | 第27-29页 |
| 1.4.3 拟采用的研究方法及技术方案 | 第29-30页 |
| 1.5 技术路线 | 第30-31页 |
| 2 基本概念和相关理论 | 第31-42页 |
| 2.1 土地市场概述 | 第31-32页 |
| 2.2 土地一级市场与土地供应 | 第32-35页 |
| 2.2.1 土地一级市场概念 | 第32页 |
| 2.2.2 土地储备概念及方式 | 第32-33页 |
| 2.2.3 企业土地储备模式构成 | 第33-35页 |
| 2.2.4 土地供应概述 | 第35页 |
| 2.3 土地二级市场与市场干预 | 第35-38页 |
| 2.3.1 土地二级市场概述 | 第35-36页 |
| 2.3.2 土地二级市场特性 | 第36-37页 |
| 2.3.3 土地二级市场干预 | 第37-38页 |
| 2.4 房地产开发理论概述 | 第38-40页 |
| 2.5 房地产四象限模型 | 第40-42页 |
| 3 土地市场调控政策回顾与评述 | 第42-62页 |
| 3.1 土地一级市场政府调控政策 | 第42-50页 |
| 3.1.1 政策演变 | 第42-45页 |
| 3.1.2 政策积极影响 | 第45-48页 |
| 3.1.3 政策消极影响 | 第48-50页 |
| 3.2 土地二级市场政府干预政策 | 第50-58页 |
| 3.2.1 政策演变 | 第50-54页 |
| 3.2.2 政策影响分析 | 第54-58页 |
| 3.3 土地一级市场与土地二级市场关系分析 | 第58-62页 |
| 4 房地产企业开发策略剖析 | 第62-79页 |
| 4.1 房地产企业开发策略概述 | 第62-70页 |
| 4.1.1 房地产企业拿地策略 | 第63-67页 |
| 4.1.2 房地产企业开发建设策略 | 第67-68页 |
| 4.1.3 房地产企业营销策略 | 第68-70页 |
| 4.2 房地产企业整体开发策略演变 | 第70-73页 |
| 4.2.1 初步实践阶段——协议拿地、粗放开发 | 第70-71页 |
| 4.2.2 初步改革阶段——融资圈地、快速扩张 | 第71-72页 |
| 4.2.3 推进阶段——上市房企取得优势、精细开发 | 第72页 |
| 4.2.4 全面推进阶段——合作开发、全国布局 | 第72-73页 |
| 4.3 典型案例剖析 | 第73-78页 |
| 4.3.1 案例一: 囤地开发赚超额收益 | 第73-75页 |
| 4.3.2 案例二: 房地产企业突破限价策略 | 第75-78页 |
| 4.4 小结 | 第78-79页 |
| 5 政府土地市场调控政策效果实证 | 第79-98页 |
| 5.1 模型选择 | 第79-82页 |
| 5.1.1 模型基本概述 | 第80页 |
| 5.1.2 模型的基本形式及识别 | 第80-82页 |
| 5.2 干预事件变量设定 | 第82-83页 |
| 5.2.1 干预事件变量设定 | 第82-83页 |
| 5.2.2 数据来源 | 第83页 |
| 5.3 数据处理与统计分析 | 第83-84页 |
| 5.4 实证回归结果与分析 | 第84-96页 |
| 5.4.1 干预事件Ⅰ: 2004年“8·31”大限政策 | 第84-91页 |
| 5.4.2 干预事件Ⅱ: 2011年“新国八条”政策 | 第91-96页 |
| 5.5 小结 | 第96-98页 |
| 6 政府土地市场调控政策的反思 | 第98-110页 |
| 6.1 房地产企业开发策略与政府调控政策 | 第98-101页 |
| 6.1.1 房企开发策略与政府调控示意图 | 第98-100页 |
| 6.1.2 房企开发策略与政府土地市场政策调控关系分析 | 第100-101页 |
| 6.2 反思政府土地市场调控政策的局限性 | 第101-106页 |
| 6.2.1 人为割裂土地市场:前端发展不足,后端调控失效 | 第101-103页 |
| 6.2.2 缺少目标导向:调控政策治标不治本 | 第103-104页 |
| 6.2.3 中央-地方目标差异:调控政策效果大打折扣 | 第104-105页 |
| 6.2.4 国土资源配置:忽视国土的多重属性 | 第105-106页 |
| 6.2.5 城市住房体系:缺少“土地市场”分类引导 | 第106页 |
| 6.3 政府土地市场调控政策的引导建议 | 第106-110页 |
| 6.3.1 统一土地市场调控管理 | 第106-108页 |
| 6.3.2 树立目标:建立可持续发展的城市住房体系 | 第108-109页 |
| 6.3.3 中央政府和地方政府各司其职 | 第109-110页 |
| 7 结论与展望 | 第110-114页 |
| 7.1 主要结论 | 第110-112页 |
| 7.2 研究创新与不足 | 第112-113页 |
| 7.2.1 研究创新 | 第112-113页 |
| 7.2.2 研究不足 | 第113页 |
| 7.3 研究展望 | 第113-114页 |
| 参考文献 | 第114-118页 |
