| 摘要 | 第3-4页 |
| ABSTRACT | 第4页 |
| 第1章 绪论 | 第9-15页 |
| 1.1 研究背景和意义 | 第9页 |
| 1.2 国内外房地产估价的研究状况 | 第9-12页 |
| 1.2.1 国外房地产估价研究状况 | 第9-10页 |
| 1.2.2 我国的房地产估价研究状况 | 第10-12页 |
| 1.3 研究内容、方法及创新点 | 第12-15页 |
| 1.3.1 研究内容 | 第12-13页 |
| 1.3.2 研究方法 | 第13页 |
| 1.3.3 创新点 | 第13-15页 |
| 第2章 房地产估价的理论综述 | 第15-18页 |
| 2.1 房地产估价的内涵、本质及必要性 | 第15-16页 |
| 2.1.1 房地产估价的概念 | 第15页 |
| 2.1.2 房地产估价的本质 | 第15-16页 |
| 2.1.3 房地产估价的必要性 | 第16页 |
| 2.2 房地产估价要素 | 第16页 |
| 2.3 房地产价格影响因素 | 第16-18页 |
| 第3章 市场比较法及集对分析模型 | 第18-33页 |
| 3.1 市场比较法的概述 | 第18-21页 |
| 3.1.1 市场比较法的含义 | 第18页 |
| 3.1.2 市场比较法的理论依据及适用对象和条件 | 第18-19页 |
| 3.1.3 市场比较法的操作步骤 | 第19-20页 |
| 3.1.4 市场比较法的因素修正 | 第20-21页 |
| 3.2 市场比较法存在的问题 | 第21-23页 |
| 3.2.1 可比实例选取的主观性偏大 | 第22页 |
| 3.2.2 房地产状况中各因素修正及幅度确定过于简单主观化 | 第22页 |
| 3.2.3 估价对象最终评估结果的确定方法过于简单 | 第22-23页 |
| 3.3 集对分析的基本概念 | 第23-25页 |
| 3.3.1 集对的基本概念 | 第23页 |
| 3.3.2 联系度u及其表达式 | 第23-24页 |
| 3.3.3 联系度的加法运算 | 第24-25页 |
| 3.4 集对分析模型的构建 | 第25-27页 |
| 3.4.1 集对分析应用的基本原则 | 第25页 |
| 3.4.2 基于集对分析的市场比较法中的房地产估算模型 | 第25-27页 |
| 3.5 基于房地产抵押贷款额度确定的实证分析 | 第27-33页 |
| 3.5.1 估价对象概况 | 第27页 |
| 3.5.2 传统的市场比较法测算过程 | 第27-29页 |
| 3.5.3 集对分析法的测算过程 | 第29-32页 |
| 3.5.4 集对分析模型应用的优势 | 第32-33页 |
| 第4章 收益法及风险收益评估模型 | 第33-47页 |
| 4.1 收益法概述 | 第33-34页 |
| 4.1.1 收益法的含义 | 第33页 |
| 4.1.2 收益法的理论依据 | 第33页 |
| 4.1.3 收益法估价需要具备的条件 | 第33-34页 |
| 4.1.4 收益法估价的操作步骤 | 第34页 |
| 4.2 收益法存在的问题 | 第34-35页 |
| 4.2.1 净收益测算的问题 | 第34页 |
| 4.2.2 收益年限确定的问题 | 第34-35页 |
| 4.2.3 资本化率确定的问题 | 第35页 |
| 4.3 基于安全利率加风险调整值法确定资本化率(即还原利率)的模型 | 第35-37页 |
| 4.3.1 安全利率加风险调整值法的基本原理 | 第35页 |
| 4.3.2 安全利率加风险调整值法的数学模型 | 第35-37页 |
| 4.4 基于房地产拆迁补偿款确定的实证分析 | 第37-47页 |
| 4.4.1 案例基本情况 | 第37-38页 |
| 4.4.2 收益法传统测算过程 | 第38-44页 |
| 4.4.3 安全利率加风险调整值法确定还原利率的测算过程 | 第44-45页 |
| 4.4.4 安全利率加风险调整值模型应用的优势 | 第45-47页 |
| 第5章 成本法及模糊综合评价模型 | 第47-62页 |
| 5.1 成本法概述 | 第47-48页 |
| 5.1.1 成本法的含义 | 第47页 |
| 5.1.2 成本法适用的估价对象 | 第47页 |
| 5.1.3 成本法的局限性 | 第47-48页 |
| 5.1.4 成本法估价的程序 | 第48页 |
| 5.2 房地产价格构成 | 第48-50页 |
| 5.2.1 土地取得成本 | 第48-49页 |
| 5.2.2 开发成本 | 第49页 |
| 5.2.3 管理费用 | 第49页 |
| 5.2.4 投资利息 | 第49页 |
| 5.2.5 销售费用及销售税费 | 第49-50页 |
| 5.2.6 开发利润 | 第50页 |
| 5.3 重新购建价格 | 第50-51页 |
| 5.3.1 重新购建价格的求取思路及方法 | 第50-51页 |
| 5.3.2 重新购建价格的求取方法 | 第51页 |
| 5.4 建筑物折旧 | 第51-53页 |
| 5.4.1 建筑物折旧的含义和原因 | 第51页 |
| 5.4.2 建筑物折旧的求取方法 | 第51-52页 |
| 5.4.3 求取建筑物折旧应注意的事项 | 第52-53页 |
| 5.5 成本法在实际运用中存在的问题 | 第53-54页 |
| 5.5.1 不能较好地反映房地产价格在市场上的供求关系 | 第53页 |
| 5.5.2 不能准确地反映正面的经济外部性对房地产价格的影响 | 第53-54页 |
| 5.5.3 现有的折旧方法缺乏定量的分析 | 第54页 |
| 5.6 模糊综合评价模型的构建及房屋成新度的确定 | 第54-56页 |
| 5.6.1 建立估价对象的因素集M | 第54页 |
| 5.6.2 建立房屋完损等级的评价集N | 第54-55页 |
| 5.6.3 建立M_i所对应的各个因素评价矩阵R_i | 第55页 |
| 5.6.4 进行综合评价 | 第55-56页 |
| 5.7 基于房地产市场价值确定的实证分析 | 第56-62页 |
| 5.7.1 估价对象的基本状况 | 第56页 |
| 5.7.2 成本法传统测算过程 | 第56-58页 |
| 5.7.3 模糊综合评价方法在成本法中的测算过程 | 第58-61页 |
| 5.7.4 模糊综合评价模型应用的优势 | 第61-62页 |
| 第6章 结论与展望 | 第62-65页 |
| 6.1 结论 | 第62-63页 |
| 6.2 展望 | 第63-65页 |
| 致谢 | 第65-66页 |
| 参考文献 | 第66-68页 |
| 攻读学位期间的研究成果 | 第68页 |
