| 摘要 | 第1-3页 |
| Abstract | 第3-8页 |
| 前言 | 第8-11页 |
| 第一节 研究背景和意义 | 第8-9页 |
| 一 问题的提出 | 第8页 |
| 二 研究意义 | 第8-9页 |
| 三 研究现状 | 第9页 |
| 第二节 研究方法与框架 | 第9-10页 |
| 一 研究方法 | 第9-10页 |
| 二 框架结构 | 第10页 |
| 第三节 本论文的特色与创新之处 | 第10-11页 |
| 第一章 商业地产概述 | 第11-19页 |
| 第一节 商业地产的定义及其要素 | 第11-12页 |
| 第二节 商业地产在国民经济中的地位 | 第12-14页 |
| 一 推动国民经济的发展 | 第12页 |
| 二 提升城市服务的功能 | 第12-13页 |
| 三 改善城市格局 | 第13页 |
| 四 促进第三产业发展升级 | 第13页 |
| 五 提供更多的就业岗位和拉动其他行业发展 | 第13页 |
| 六 马太效应 | 第13-14页 |
| 第三节 近年我国商业地产发展的宏观背景 | 第14-15页 |
| 第四节 商业地产的发展历程 | 第15-17页 |
| 一 萌发阶段——满足居民日常消费 | 第15-16页 |
| 二 发育阶段——政府发展城市的需求 | 第16页 |
| 三 扩张阶段——扩大商业规模 | 第16页 |
| 四 成熟阶段——开发企业主导市场 | 第16-17页 |
| 第五节 现今商业地产的三大特点 | 第17-19页 |
| 一 项目投资高 | 第17页 |
| 二 长周期带来的风险 | 第17页 |
| 三 收益较高其他投资高 | 第17-19页 |
| 第二章 我国商业地产开发模式 | 第19-25页 |
| 第一节 商业地产的一般开发流程 | 第19-22页 |
| 一 开发流程八大步骤 | 第19-20页 |
| 二 在项目开发中由于资金压力导致项目延期或建成后抛售 | 第20-21页 |
| 三 咨询业进入商业地产开发 | 第21页 |
| 四 融资涉及开发全流程 | 第21-22页 |
| 第二节 商业地产的经营方式 | 第22-23页 |
| 一 自身持有 | 第22页 |
| 二 只租不售 | 第22页 |
| 三 全部出售 | 第22-23页 |
| 四 租售结合 | 第23页 |
| 第三节 融资对商业地产开发的重要意义 | 第23-25页 |
| 第三章 商业地产融资的现状与趋势 | 第25-31页 |
| 第一节 对资金的需求巨大 | 第25-27页 |
| 一 资金总量的迅速增长 | 第25-26页 |
| 二 资金来源中贷款比重大 | 第26-27页 |
| 第二节 当前融资市场的主要特征 | 第27-28页 |
| 一 融资规模巨大，过度依赖银行贷款，融资渠道过于单一 | 第27-28页 |
| 二 探寻多元化的融资渠道 | 第28页 |
| 三 融资渠道体系不健全 | 第28页 |
| 第三节 我国商业地产融资的基本矛盾 | 第28-29页 |
| 一 短期银行贷款 VS 长周期对资金的需求 | 第28页 |
| 二 单一的银行贷款VS 多元化的渠道需求 | 第28-29页 |
| 三 法律法规不健全 VS 融资渠道的拓展 | 第29页 |
| 四 严格的金融监管VS 融资金融工具创新 | 第29页 |
| 第四节 未来商业地产融资渠道的发展趋势 | 第29-31页 |
| 一 渠道多元化 | 第29页 |
| 二 体系健全完善 | 第29页 |
| 三 资产证券化 | 第29-30页 |
| 四 金融工具不断创新 | 第30-31页 |
| 第四章 国内外商业地产主要融资渠道及存在的问题 | 第31-43页 |
| 第一节 银行贷款 | 第31-32页 |
| 一 国内商业银行贷款 | 第31页 |
| 二 国际银行贷款 | 第31-32页 |
| 三 银行贷款存在的问题 | 第32页 |
| 第二节 上市融资 | 第32-35页 |
| 一 直接上市 | 第33-34页 |
| 二 造壳上市 | 第34页 |
| 三 买壳上市 | 第34页 |
| 四 上市困境 | 第34-35页 |
| 第三节 地产 PE | 第35-36页 |
| 一 PE 的概念 | 第35页 |
| 二 地产PE 的适用性 | 第35-36页 |
| 第四节 兼并收购 | 第36-38页 |
| 一 并购方式 | 第36-37页 |
| 二 商业地产并购融资研究 | 第37页 |
| 三 收购转型案例 | 第37-38页 |
| 第五节 REITs 融资 | 第38-40页 |
| 一 REITs 的类型及特征 | 第38-39页 |
| 二 REITs 的优势 | 第39页 |
| 三 REITs 对商业地产融资的意义 | 第39页 |
| 四 REITs 上市的障碍 | 第39-40页 |
| 第六节 国外商业地产开发的融资渠道研究 | 第40-43页 |
| 一 美国商业地产的融资模式 | 第40-41页 |
| 二 夹层融资及其适用性 | 第41页 |
| 三 典当融资及其适用性 | 第41-43页 |
| 第五章 商业地产融资案例研究 | 第43-50页 |
| 第一节 越秀 REITs 上市研究 | 第43-46页 |
| 一 背景介绍 | 第43-45页 |
| 二 资产组合 | 第45页 |
| 三 REITs 上市效应 | 第45-46页 |
| 四 关于越秀REITs 的总结 | 第46页 |
| 第二节 大连万达 CMBS 发行研究 | 第46-48页 |
| 一 背景介绍 | 第46-47页 |
| 二 上市准备 | 第47页 |
| 三 经验教训 | 第47-48页 |
| 第三节 国内开发企业主导的 REITs 融资渠道经验总结 | 第48-50页 |
| 一 长期稳定的收益率 | 第48-49页 |
| 二 一次性成本过大 | 第49页 |
| 三 政策不稳定 | 第49页 |
| 四 法律环境有待完善 | 第49-50页 |
| 第六章 商业地产开发企业对融资渠道的选择研究 | 第50-55页 |
| 第一节 解决融资困境的方式 | 第50-51页 |
| 一 紧盯资本市场，扩大融资 | 第50页 |
| 二 合作开发，共同成长 | 第50页 |
| 三 吸引其他资本投资 | 第50-51页 |
| 第二节 各类型开发企业对融资渠道的选择 | 第51-53页 |
| 一 各类渠道的比较 | 第51-52页 |
| 二 大型开发企业：整合实力，广融资金 | 第52页 |
| 三 中等规模开发企业：融资创新，发挥专业性 | 第52页 |
| 四 小规模开发企业：寻找市场机遇，获取基金投资或兼并 | 第52-53页 |
| 第三节 中小型开发企业融资渠道的拓展 | 第53-55页 |
| 一 吸收民间资本 | 第53页 |
| 二 与大型开发企业互助合作 | 第53-54页 |
| 三 建立中小型商业地产开发企业发展基金 | 第54-55页 |
| 参考文献 | 第55-57页 |
| 致谢 | 第57页 |
