| 摘要 | 第3-4页 |
| ABSTRACT | 第4-5页 |
| 1 绪论 | 第10-18页 |
| 1.1 研究背景 | 第10-14页 |
| 1.1.1 社会老龄化现状催生养老地产的需求 | 第10-12页 |
| 1.1.2 人均 GDP 水平奠定养老地产发展的基础 | 第12-14页 |
| 1.2 研究的意义 | 第14页 |
| 1.2.1 理论意义 | 第14页 |
| 1.2.2 实践意义 | 第14页 |
| 1.2.3 社会意义 | 第14页 |
| 1.3 研究目的和内容 | 第14-15页 |
| 1.3.1 研究目的 | 第14-15页 |
| 1.3.2 研究内容 | 第15页 |
| 1.4 研究方法、思路及框架 | 第15-18页 |
| 1.4.1 研究方法 | 第15-16页 |
| 1.4.2 研究思路及框架 | 第16-18页 |
| 2 养老地产售后回租模式的理论基础和研究综述 | 第18-32页 |
| 2.1 相关理论基础 | 第18-20页 |
| 2.1.1 老年亚文化群理论对养老地产的启示 | 第18页 |
| 2.1.2 新公共管理理论倡导的市场化策略 | 第18-19页 |
| 2.1.3 债务替代理论是融资租赁产生的理论基础之一 | 第19-20页 |
| 2.2 国内养老地产的研究综述 | 第20-23页 |
| 2.2.1 养老地产的开发、运营模式研究 | 第20-21页 |
| 2.2.2 养老地产的融资模式研究 | 第21-22页 |
| 2.2.3 国内养老地产研究现状的总结 | 第22-23页 |
| 2.3 国外融资租赁的应用研究 | 第23-27页 |
| 2.3.1 美国融资租赁的应用研究 | 第23-24页 |
| 2.3.2 英国融资租赁的发展研究 | 第24-25页 |
| 2.3.3 日本融资租赁的发展研究 | 第25-26页 |
| 2.3.4 国外融资租赁的发展对我国经济发展的启示 | 第26-27页 |
| 2.4 国内融资性售后回租的应用研究 | 第27-32页 |
| 2.4.1 融资租赁业在我国的发展历程 | 第27-28页 |
| 2.4.2 售后回租应用于收益型房地产的研究 | 第28-30页 |
| 2.4.3 售后回租应用于其他建设项目的研究 | 第30-32页 |
| 3 我国养老地产发展现状分析 | 第32-48页 |
| 3.1 养老地产发展概况 | 第32-34页 |
| 3.1.1 养老地产的涵义 | 第32页 |
| 3.1.2 养老地产的类型及模式 | 第32-34页 |
| 3.2 国外养老地产开发运营模式研究 | 第34-37页 |
| 3.2.1 美国养老地产的开发运营模式 | 第34页 |
| 3.2.2 日本养老地产的开发运营模式 | 第34-35页 |
| 3.2.3 新加坡养老地产的开发运营模式 | 第35页 |
| 3.2.4 国外养老地产开发运营的经验总结 | 第35-37页 |
| 3.3 国内养老地产的开发现状 | 第37-42页 |
| 3.3.1 保险行业通过推出养老保险产品进行养老地产开发 | 第37-39页 |
| 3.3.2 大型房地产公司进行商业地产性质的养老地产开发 | 第39-42页 |
| 3.4 养老地产开发中存在的问题分析 | 第42-48页 |
| 3.4.1 开发资金需求大，回收期长 | 第42页 |
| 3.4.2 融资渠道狭窄 | 第42-44页 |
| 3.4.3 缺乏明确的土地优惠和税收优惠政策 | 第44-45页 |
| 3.4.4 缺乏专业的养老地产管理团队 | 第45页 |
| 3.4.5 缺乏融资风险防范机制 | 第45-48页 |
| 4 养老地产售后回租模式的可行性分析 | 第48-66页 |
| 4.1 售后回租的概念及特征 | 第48-50页 |
| 4.1.1 租赁物的法律界定 | 第48页 |
| 4.1.2 租赁物的性质 | 第48-49页 |
| 4.1.3 售后回租的概念 | 第49-50页 |
| 4.1.4 售后回租的特征 | 第50页 |
| 4.2 售后回租与其他信用工具的比较 | 第50-53页 |
| 4.2.1 与传统租赁的比较 | 第50-51页 |
| 4.2.2 与一般商业信用的比较 | 第51-52页 |
| 4.2.3 与银行信用的比较 | 第52-53页 |
| 4.3 售后回租的经济性质及经济功能 | 第53-57页 |
| 4.3.1 售后回租的经济性质 | 第53-54页 |
| 4.3.2 售后回租的微观经济功能 | 第54-55页 |
| 4.3.3 售后回租的宏观经济功能 | 第55-57页 |
| 4.4 发展养老地产售后回租的意义 | 第57-59页 |
| 4.4.1 合理分担融资风险，构建金融生态链 | 第57页 |
| 4.4.2 促进民营经济分担社会养老压力 | 第57-58页 |
| 4.4.3 缓解房地产公司融资困境 | 第58页 |
| 4.4.4 加快房地产行业的转型 | 第58-59页 |
| 4.5 养老地产售后回租的可行性分析 | 第59-66页 |
| 4.5.1 法律政策可行性 | 第59-61页 |
| 4.5.2 市场环境可行性 | 第61-63页 |
| 4.5.3 盈利模式可行性 | 第63-65页 |
| 4.5.4 运作机制可行性 | 第65-66页 |
| 5 养老地产售后回租模式运作机制设计 | 第66-86页 |
| 5.1 养老地产租与售模式的决策分析 | 第66-67页 |
| 5.2 运作机制设计要求及保障条件 | 第67-68页 |
| 5.2.1 设计要求 | 第67-68页 |
| 5.2.2 运作保障条件 | 第68页 |
| 5.3 融资运作流程设计 | 第68-70页 |
| 5.3.1 项目公司与租赁公司发生售后回租交易 | 第69页 |
| 5.3.2 融资租赁公司与商业银行签订保理业务 | 第69页 |
| 5.3.3 项目公司与担保公司签订担保协议 | 第69-70页 |
| 5.4 管理运作模式设计 | 第70-72页 |
| 5.4.1 管理运作流程 | 第70-71页 |
| 5.4.2 管理主体设计 | 第71-72页 |
| 5.4.3 入住模式设计 | 第72页 |
| 5.5 融资框架设计 | 第72-76页 |
| 5.5.1 投资结构设计 | 第73页 |
| 5.5.2 融资结构设计 | 第73-74页 |
| 5.5.3 资金结构设计 | 第74-75页 |
| 5.5.4 信用保证结构设计 | 第75-76页 |
| 5.6 融资程序及融资交易结构设计 | 第76-78页 |
| 5.6.1 投资决策阶段 | 第76-77页 |
| 5.6.2 融资决策阶段 | 第77页 |
| 5.6.3 融资谈判 | 第77页 |
| 5.6.4 融资的执行 | 第77页 |
| 5.6.5 融资交易结构设计 | 第77-78页 |
| 5.7 养老地产售后回租的租金支付及计算方法 | 第78-86页 |
| 5.7.1 租金组成结构 | 第78-79页 |
| 5.7.2 租金的支付方式 | 第79-80页 |
| 5.7.3 影响租金的主要因素 | 第80-81页 |
| 5.7.4 租金定价的计算方法 | 第81-86页 |
| 6 案例设计—养老地产售后回租模式的应用 | 第86-100页 |
| 6.1 项目概况 | 第86-88页 |
| 6.2 项目特点 | 第88-89页 |
| 6.3 项目的运作机制 | 第89-91页 |
| 6.3.1 项目运作流程 | 第89-90页 |
| 6.3.2 项目的融资框架 | 第90页 |
| 6.3.3 售后回租的交易结构 | 第90-91页 |
| 6.3.4 入住模式及盈利模式 | 第91页 |
| 6.3.5 政府的参与活动 | 第91页 |
| 6.4 成本效益估算 | 第91-94页 |
| 6.4.1 建设投资估算 | 第91-92页 |
| 6.4.2 项目销售收入及租金收入估算 | 第92-94页 |
| 6.5 资金计划及筹措 | 第94-96页 |
| 6.6 项目财务分析 | 第96-100页 |
| 6.6.1 盈利能力分析 | 第96-97页 |
| 6.6.2 项目偿债能力分析 | 第97页 |
| 6.6.3 财务生存能力分析 | 第97-98页 |
| 6.6.4 售后回租带来的节税效应分析 | 第98-100页 |
| 7 总结 | 第100-104页 |
| 7.1 研究结论 | 第100-101页 |
| 7.2 研究局限性及展望 | 第101-104页 |
| 7.2.1 研究中的不足 | 第101页 |
| 7.2.2 保证研究模式的实现仍需解决的问题 | 第101-102页 |
| 7.2.3 未来展望 | 第102-104页 |
| 致谢 | 第104-106页 |
| 参考文献 | 第106-108页 |
| 附录 | 第108-126页 |
| A. 作者在攻读硕士学位期间发表的论文 | 第108-110页 |
| B. 附表 | 第110-126页 |
