| 摘要 | 第4-6页 |
| ABSTRACT | 第6页 |
| 目录 | 第7-10页 |
| 前言 | 第10-11页 |
| 1. 中国养老产业现况与供求状况 | 第11-13页 |
| 1.1 中国养老产业现况 | 第11页 |
| 1.2 养老产业供求状况 | 第11-13页 |
| 2. 中国养老地产存在的问题 | 第13-15页 |
| 2.1 中国养老地产的卖方市场 | 第13页 |
| 2.2 缺乏专业化管理 | 第13页 |
| 2.3 养老产业商业性质模糊:“姓资姓社？” | 第13-14页 |
| 2.4 土地、融资、税务政策不利养老产业的发展 | 第14-15页 |
| 3 国内养老地产公司实案财务分析 | 第15-26页 |
| 3.1 该项目的商业模式与投资、融资介绍 | 第15-18页 |
| 3.1.1 项目基本资料 | 第15-16页 |
| 3.1.2 项目商业模式 | 第16-18页 |
| 3.1.2.1 养老之家 | 第16页 |
| 3.1.2.2 会员制 | 第16-17页 |
| 3.1.2.3 市场反应 | 第17页 |
| 3.1.2.4 融资、结盟 | 第17页 |
| 3.1.2.5 模式复制 | 第17-18页 |
| 3.2 资产：土地、建筑物与设备 | 第18-20页 |
| 3.2.1 土地的取得 | 第18-19页 |
| 3.2.2 亲和源与其它项目的不同之处 | 第19-20页 |
| 3.2.2.1 跟纯地产开发项目的比较 | 第19页 |
| 3.2.2.2 跟保险项目的比较 | 第19页 |
| 3.2.2.3 跟租赁项目的比较 | 第19-20页 |
| 3.2.3 房产与设备 | 第20页 |
| 3.2.4 无形资产 | 第20页 |
| 3.3 负债与股本结构 | 第20-21页 |
| 3.3.1 `资金来源与股本结构 | 第20-21页 |
| 3.3.2 负债 | 第21页 |
| 3.4 收入模式、成本结构与利润组成 | 第21-24页 |
| 3.4.1 收入模式 | 第21-22页 |
| 3.4.2 成本结构 | 第22-23页 |
| 3.4.3 利润均衡点 | 第23页 |
| 3.4.4 利润构成与投资回报 | 第23-24页 |
| 3.4.4.1 土地价值的体现 | 第23页 |
| 3.4.4.2 经营性服务费收入 | 第23-24页 |
| 3.4.4.3 税收策划 | 第24页 |
| 3.5 项目的主要风险 | 第24-26页 |
| 3.5.1 政策定性风险 | 第24页 |
| 3.5.2 融资渠道缺乏风险 | 第24-25页 |
| 3.5.3 税务与法律风险 | 第25-26页 |
| 4. 国外养老产业上市公司财务分析 | 第26-33页 |
| 4.1 美国养老产业 REIT 商业模式与投资、融资介绍 | 第26-29页 |
| 4.1.1 专业分工的开发商、投资商与运营商 | 第26-27页 |
| 4.1.2 REIT 的特质 | 第27-28页 |
| 4.1.3 投资商的商业模式 | 第28页 |
| 4.1.4 与养老地产投资商有关的税收与法律政策沿革 | 第28-29页 |
| 4.2 资产：土地、建筑物与设备 | 第29-30页 |
| 4.3 负债与股本结构 | 第30-31页 |
| 4.4 收入模式、成本结构与利润组成 | 第31-33页 |
| 5 从养老地产的财务启示中国养老地产的发展方向 | 第33-35页 |
| 5.1 现有中国养老地产的商业模式的财务可持续性 | 第33页 |
| 5.2 专业分工细化 | 第33-35页 |
| 6 发展养老地产融资 REIT 的政策建议 | 第35-37页 |
| 6.1 发展全国性退休养老体制 | 第35页 |
| 6.2 完善房地产信托法律 | 第35页 |
| 6.3 税收优惠政策–投资方 | 第35页 |
| 6.4 税收优惠政策-房产转移 | 第35-37页 |
| 7. 结论 | 第37-38页 |
| 参考文献 | 第38-39页 |
| 致谢 | 第39-40页 |
| 附件 | 第40页 |