| 一、 农用地基准地价评估的意义 | 第1-14页 |
| （一） 管理上的意义 | 第10-11页 |
| 1、 为理顺土地价格体系，培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理，土地征用补偿，农村集体土地流转等工作提供依据 | 第10页 |
| 2、 为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度以及地籍管理提供依据 | 第10-11页 |
| 3、 为深化土地制度改革提供理论和计量的依据 | 第11页 |
| 4、 为税费改革，公平合理配赋征收农业税提供依据 | 第11页 |
| 5、 实现权能 | 第11页 |
| （二） 利用上的意义 | 第11-12页 |
| 1、 有利于合理的持续的利用土地 | 第11-12页 |
| 2、 有利于土地的规模经营 | 第12页 |
| （三） 经济上的意义 | 第12-13页 |
| 1、 有利于增加农民的收益，保护农民的合法权益 | 第12页 |
| 2、 吸引投资 | 第12页 |
| 3、 公共积累 | 第12-13页 |
| （四） 社会上的意义 | 第13页 |
| （五） 环境上的意义 | 第13-14页 |
| 二、 农用地评估研究现状 | 第14-17页 |
| （一） 农用地评估的现状 | 第14页 |
| （二） 农用地评估与农用地分等、定级的关系 | 第14-15页 |
| （三） 我国目前农用地分等、定级和估价中存在的问题 | 第15-17页 |
| 1、 缺乏全国统一的农用土地分等、定级和估价体系 | 第15页 |
| 2、 农用土地分等定级估价实践工作的滞后 | 第15-16页 |
| 3、 农用土地分等、定级和估价三者之间的不衔接 | 第16-17页 |
| 三、 农用地基准地价的内涵 | 第17-25页 |
| （一） 土地价格内涵 | 第17页 |
| （二） 农用地地价内涵 | 第17-22页 |
| 1、 农用地内涵 | 第17页 |
| 2、 农用地的价值和价格构成 | 第17-19页 |
| 3、 农用地产权状况 | 第19-20页 |
| 4、 农用地地价内涵 | 第20-22页 |
| 4．1 农用地地价内涵 | 第20-21页 |
| 4．2 农用地价格特征 | 第21-22页 |
| 4．3 农用地价格体系 | 第22页 |
| （三） 农用地基准地价内涵 | 第22-25页 |
| 1、 农用地基准地价是一个区域平均价格 | 第23页 |
| 2、 不同的级别或不同的片区有不同的基准地价 | 第23页 |
| 3、 不同用途的农用地有不同的基准地价 | 第23页 |
| 4、 农用地的基准地价需要规定级别内或片区内的平均开发状况 | 第23页 |
| 5、 农用地的基准地价是一定权利状况下的地价 | 第23页 |
| 6、 农用地基准地价评估具有时效性 | 第23-25页 |
| 四、 农用地基准地价评估的理论基础 | 第25-28页 |
| （一） 地租理论 | 第25页 |
| （二） 地价理论 | 第25页 |
| （三） 土地收益理论 | 第25-26页 |
| （四） 土地供求理论 | 第26页 |
| （五） 土地区位理论 | 第26-27页 |
| （六） 市场理论 | 第27页 |
| （七） 生产力理论 | 第27-28页 |
| 五、 农用地基准地价评估的原理 | 第28-31页 |
| （一） 评估的原理 | 第28页 |
| 1、 土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据 | 第28页 |
| 2、 不同的土地利用类型对土地质量不同的要求是形成不同土地利用类型基准地价的基础 | 第28页 |
| 3、 土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演变的前提 | 第28页 |
| 4、 土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映 | 第28页 |
| （二） 农用地估价基本原则 | 第28-31页 |
| 1、 预期收益原则 | 第28页 |
| 2、 替代原则 | 第28-29页 |
| 3、 报酬递增递减原则 | 第29页 |
| 4、 贡献原则 | 第29页 |
| 5、 合理有效利用原则 | 第29页 |
| 6、 变动原则 | 第29页 |
| 7、 供需原则 | 第29-31页 |
| 六、 农用地基准地价评估的思路 | 第31-34页 |
| 七、 农用地基准地价评估的方法 | 第34-51页 |
| （一） 利用样地地价求基准地价的模式 | 第34-48页 |
| 1、 收益还原法 | 第34-40页 |
| 1．1 基本思路 | 第34-35页 |
| 1．2 计算公式及其分项讨论 | 第35-39页 |
| 1．2．1 农用地总收益的确定 | 第35-36页 |
| 1．2．2 农用地总费用的确定 | 第36-38页 |
| 1．2．3 农用地收益还原率的确定 | 第38-39页 |
| 1．3 方法评价 | 第39-40页 |
| 1．3．1 适用范围 | 第39页 |
| 1．3．2 克服局限性的措施 | 第39-40页 |
| 2、 市场比较法 | 第40-41页 |
| 2．1 市场比较法的内涵 | 第40页 |
| 2．2 市场比较法的思路 | 第40-41页 |
| 2．3 市场比较法的优缺点 | 第41页 |
| 2．3．1 优点 | 第41页 |
| 2．3．2 缺点 | 第41页 |
| 2．4 市场比较法的适应范围 | 第41页 |
| 3、 成本逼近法 | 第41-44页 |
| 3．1 基本思路 | 第41页 |
| 3．2 计算公式及其分项讨论 | 第41-43页 |
| 3．2．1 农用地取得费 | 第41-42页 |
| 3．2．2 农用地开发费 | 第42页 |
| 3．2．3 资本利息 | 第42页 |
| 3．2．4 资本利润 | 第42-43页 |
| 3．2．5 税费 | 第43页 |
| 3．2．6 农用地增值收益 | 第43页 |
| 3．3 方法评价 | 第43-44页 |
| 3．3．1 适用范围 | 第43页 |
| 3．3．2 克服局限性的措施 | 第43-44页 |
| 4、 剩余法 | 第44-45页 |
| 4．1 剩余法的基本原理 | 第44-45页 |
| 4．2 剩余法的适用范围 | 第45页 |
| 5、 标准样地比值法 | 第45-48页 |
| 5．1 标准样地比值法评估思路 | 第45页 |
| 5．2 评估思路设计 | 第45-48页 |
| 5．2．1 选择标准样地 | 第45-46页 |
| 5．2．2 利用其它的估价方法评估标准样地的价格 | 第46-47页 |
| 5．2．3 建立标准样地价格与样地分值的函数关系 | 第47页 |
| 5．2．4 求得区域的平均价格 | 第47-48页 |
| 5．3 标准样地比值法的自我评价 | 第48页 |
| 6、 市场调查法 | 第48页 |
| 6．1 市场调查法的思路 | 第48页 |
| 6．2 市场调查法评估的思路设计 | 第48页 |
| 6．3 市场调查法的自我评价 | 第48页 |
| （二） 利用收益求基准地价的模式 | 第48-51页 |
| 1、 评分估价法 | 第48-51页 |
| 1．1 评分估价法的基本原理 | 第49页 |
| 1．2 评分估价法的评估过程 | 第49-50页 |
| 1．2．1 制定农用地价格影响因素评分标准 | 第49页 |
| 1．2．2 调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 | 第49页 |
| 1．2．3 确定农用地价格折算系数 | 第49-50页 |
| 1．2．4 待估宗地价格计算 | 第50页 |
| 1．2．5 农用地价格进行年期修正 | 第50页 |
| 1．3 评分估价法的适用范围 | 第50-51页 |
| 八、 农用地基准地价评估结果的表现形式 | 第51-52页 |
| 九、 结论 | 第52-57页 |
