| 摘要 | 第4-5页 |
| Abstract | 第5页 |
| 1 引言 | 第9-15页 |
| 1.1 研究背景 | 第9页 |
| 1.2 研究意义 | 第9-11页 |
| 1.2.1 可以减轻国家及家庭的养老负担，成为养老保障的有力补充 | 第9页 |
| 1.2.2 有利于降低社会储蓄率，提高社会消费水平 | 第9-10页 |
| 1.2.3 有利于实现住房资源的优化配置 | 第10页 |
| 1.2.4 可以有效缓解住房的供需矛盾 | 第10页 |
| 1.2.5 有利于促进房地产金融业发展 | 第10-11页 |
| 1.3 国内外文献综述 | 第11-13页 |
| 1.3.1 国外文献综述 | 第11-12页 |
| 1.3.2 国内研究综述 | 第12-13页 |
| 1.4 研究内容和目标 | 第13-15页 |
| 1.4.1 研究内容 | 第13-14页 |
| 1.4.2 研究目标 | 第14-15页 |
| 2 住房反向抵押养老的概念与理论 | 第15-22页 |
| 2.1 住房反向抵押养老的概念 | 第15页 |
| 2.2 住房反向抵押养老模式的分类 | 第15-16页 |
| 2.2.1 住房反向抵押贷款养老 | 第15-16页 |
| 2.2.2 住房反向抵押保险养老 | 第16页 |
| 2.3 住房反向抵押养老的特征 | 第16-17页 |
| 2.4 住房反向抵押养老的运作过程 | 第17-18页 |
| 2.5 住房反向抵押养老的相关理论 | 第18-22页 |
| 2.5.1 生命周期理论 | 第18页 |
| 2.5.2 现代消费函数理论 | 第18-19页 |
| 2.5.3 不动产流动化理论 | 第19-20页 |
| 2.5.4 城市化理论 | 第20页 |
| 2.5.5 房地产证券化理论 | 第20-22页 |
| 3 国内外住房反向抵押养老模式与经验借鉴 | 第22-29页 |
| 3.1 国外开展住房反向抵押养老模式 | 第22-26页 |
| 3.1.1 美国住房反向抵押养老模式 | 第22-24页 |
| 3.1.2 加拿大住房反向抵押养老模式 | 第24-25页 |
| 3.1.3 新加坡住房反向抵押养老模式 | 第25-26页 |
| 3.2 国内开展住房反向抵押养老模式 | 第26-27页 |
| 3.2.1 南京的“以房换养”模式 | 第26页 |
| 3.2.2 上海“以房自助养老”模式 | 第26-27页 |
| 3.3 住房反向抵押养老模式的国内外经验借鉴 | 第27-29页 |
| 3.3.1 需要加大政府的宣传和支持力度 | 第27页 |
| 3.3.2 需要开展多种运作模式 | 第27-28页 |
| 3.3.3 需要建立完善的房产价值评估体系 | 第28-29页 |
| 4 北京市住房反向抵押养老的可行性与实践 | 第29-34页 |
| 4.1 北京市开展住房反向抵押养老的可行性 | 第29-30页 |
| 4.1.1 北京市居民住房自有率处于较高水平 | 第29页 |
| 4.1.2 北京市房地产二级市场日益完善 | 第29页 |
| 4.1.3 北京市住房的保值增值能力较强 | 第29-30页 |
| 4.1.4 金融机构运作资金充足 | 第30页 |
| 4.2 北京市住房反向抵押养老的实践 | 第30-34页 |
| 4.2.1 养老房屋银行 | 第30-31页 |
| 4.2.2 住房反向抵押养老保险 | 第31-33页 |
| 4.2.3 金手杖养老公寓 | 第33-34页 |
| 5 北京市住房反向抵押养老存在的问题 | 第34-39页 |
| 5.1 土地使用权七十年限制，严重制约贷款期限 | 第34页 |
| 5.2 北京市房地产市场易受调控政策影响，波动性强 | 第34-35页 |
| 5.3 缺乏相关法规和政府监管 | 第35-36页 |
| 5.4 缺少相关专业评估等中介机构和经营主体 | 第36页 |
| 5.4.1 缺少专业房地产评估等中介机构 | 第36页 |
| 5.4.2 经营主体较为单一 | 第36页 |
| 5.5 市场环境复杂,面临风险众多 | 第36-38页 |
| 5.5.1 利率风险 | 第36-37页 |
| 5.5.2 预期寿命的风险 | 第37-38页 |
| 5.6 住房反向抵押养老的观念尚未被大众接受 | 第38-39页 |
| 6 政策建议 | 第39-45页 |
| 6.1 尽快明确土地使用权到期解决路径，弥补法律漏洞 | 第39页 |
| 6.1.1 坚持土地批租制与年租制相结合的土地政策 | 第39页 |
| 6.1.2 实行住宅置换补偿使用制度 | 第39页 |
| 6.2 建立房地产价格波动长效防范机制 | 第39-41页 |
| 6.2.1 制定合理的贷款比例 | 第40页 |
| 6.2.2 扩大抵押房产的地域分布范围 | 第40-41页 |
| 6.2.3 尽快建立房地产市场政策调控长效机制 | 第41页 |
| 6.3 健全相应法规,发挥政府的主导作用 | 第41页 |
| 6.4 设立专业服务机构,扩大经营主体 | 第41-42页 |
| 6.4.1.加快房地产评估、咨询等中介机构建设 | 第41页 |
| 6.4.2 发展多元经营主体 | 第41-42页 |
| 6.5 优化产品设计,加强风险管控 | 第42-43页 |
| 6.5.1 加强利率风险的评估，建立相应管控机制 | 第42页 |
| 6.5.2 扩大参与人数,上调年龄下限 | 第42-43页 |
| 6.6 加强宣传推广,树立多元养老观念 | 第43-45页 |
| 结语 | 第45-46页 |
| 参考文献 | 第46-49页 |
| 致谢 | 第49-50页 |
| 在学校期间发表的学术论文和研究成果 | 第50-51页 |
