房地产业实施“营改增”的减税效应分析
| 摘要 | 第4-6页 |
| ABSTRACT | 第6-7页 |
| 1 绪论 | 第13-21页 |
| 1.1 选题背景和意义 | 第13-15页 |
| 1.1.1 选题背景 | 第13-14页 |
| 1.1.2 选题意义 | 第14-15页 |
| 1.2 文献综述 | 第15-18页 |
| 1.2.1 国外研究现状 | 第15-16页 |
| 1.2.2 国内研究现状 | 第16-18页 |
| 1.2.3 文献评述 | 第18页 |
| 1.3 本文研究思路与方法 | 第18-19页 |
| 1.4 本文的创新与不足 | 第19-21页 |
| 2 我国房地产业的税收情况 | 第21-31页 |
| 2.1 房地产业税收的特征 | 第21-23页 |
| 2.1.1 收入早于成本 | 第21页 |
| 2.1.2 土地成本在总成本中占比高 | 第21-22页 |
| 2.1.3 不同项目采取单独核算 | 第22页 |
| 2.1.4 取得进项发票的难度较大 | 第22-23页 |
| 2.2 房地产业的经营特征 | 第23-24页 |
| 2.2.1 主要经营业务范围 | 第23页 |
| 2.2.2 经营业务流程特征 | 第23-24页 |
| 2.3 房地产业“营改增”前的税制情况 | 第24-27页 |
| 2.3.1 营业税相关规定 | 第24-25页 |
| 2.3.2 营业税存在问题 | 第25-27页 |
| 2.4 房地产业“营改增”后的税收政策 | 第27-31页 |
| 2.4.1 扣除土地成本 | 第27-28页 |
| 2.4.2 项目公司可扣除土地成本 | 第28页 |
| 2.4.3 取得不动产的抵扣规定 | 第28页 |
| 2.4.4 预收款按3%的预征率预缴 | 第28-29页 |
| 2.4.5 旧房地产项目的过渡性政策 | 第29页 |
| 2.4.6 按项目选择计税方法 | 第29-30页 |
| 2.4.7 销售不动产的征税范围 | 第30页 |
| 2.4.8 经营租赁不动产征税的范围 | 第30页 |
| 2.4.9 利息和费用不得抵扣进项税额 | 第30-31页 |
| 3 房地产业“营改增”的减税效应分析 | 第31-39页 |
| 3.1 “营改增”后的减税情况 | 第31-32页 |
| 3.1.1 四大行业“营改增”的减税情况 | 第31页 |
| 3.1.2 “营改增”后全国整体减税情况 | 第31-32页 |
| 3.2 房地产企业营业税和增值税的计算 | 第32-34页 |
| 3.2.1 房地产企业营业税的计算方式 | 第32页 |
| 3.2.2 房地产企业增值税的计算方式 | 第32-34页 |
| 3.2.3 进项税额的抵扣 | 第34页 |
| 3.3 房地产业“营改增”后的税负分析 | 第34-39页 |
| 3.3.1 一般纳税人企业税负分析 | 第34-35页 |
| 3.3.2 企业销售不动产的税负影响 | 第35-36页 |
| 3.3.3 物业租赁业务的税负影响 | 第36-37页 |
| 3.3.4 个人销售非住宅的税负影响 | 第37页 |
| 3.3.5 二手房交易的税负影响 | 第37-39页 |
| 4 “营改增”减税效应分析——以F房地产公司为例 | 第39-45页 |
| 4.1 F房地产公司的基本情况 | 第39-40页 |
| 4.1.1 F公司简介 | 第39页 |
| 4.1.2 F公司G项目的经营情况 | 第39-40页 |
| 4.1.3 F公司的纳税情况 | 第40页 |
| 4.2 “营改增”对F公司税负的影响 | 第40-45页 |
| 4.2.1 项目开发成本情况 | 第40-41页 |
| 4.2.2 增值税计算分析 | 第41-42页 |
| 4.2.3 营业税计算分析 | 第42-43页 |
| 4.2.4 “营改增”前后的税负比较 | 第43-45页 |
| 5 个别房地产企业“营改增”后出现的问题 | 第45-49页 |
| 5.1 税负不减反增 | 第45-46页 |
| 5.2 接受虚开发票的现象 | 第46页 |
| 5.3 不按“营改增”后的规定抵扣发票 | 第46-47页 |
| 5.4 资金成本因贷款利息不能抵扣而增加 | 第47页 |
| 5.5 发票的开具问题 | 第47-49页 |
| 6 房地产企业“营改增”后的应对建议 | 第49-55页 |
| 6.1 规范企业各环节管理 | 第49-50页 |
| 6.1.1 按规定取得增值税专用发票进行抵扣 | 第49页 |
| 6.1.2 规范企业财务管理 | 第49-50页 |
| 6.1.3 主动积极地转变营销策略 | 第50页 |
| 6.1.4 做好企业的税收筹划 | 第50页 |
| 6.2 规避虚抵增值税发票风险 | 第50-51页 |
| 6.2.1 遵守增值税抵扣的三流一致 | 第50-51页 |
| 6.2.2 加强财务人员的培训和管理 | 第51页 |
| 6.3 主动适应新政策的变化 | 第51-52页 |
| 6.3.1 区分新老项目的增值税税率 | 第51页 |
| 6.3.2 分清取得的发票能否抵扣 | 第51-52页 |
| 6.3.3 主动防范企业的税收风险 | 第52页 |
| 6.4 运用合理方式降低成本 | 第52-53页 |
| 6.4.1 选择股权融资方式 | 第52页 |
| 6.4.2 充分享受优惠政策 | 第52-53页 |
| 6.4.3 合理利用预收款 | 第53页 |
| 6.5 规范发票的开具和业务的处理 | 第53-55页 |
| 6.5.1 按规定开具预售发票 | 第53页 |
| 6.5.2 正确处理退房业务 | 第53-55页 |
| 7 结论 | 第55-57页 |
| 参考文献 | 第57-61页 |
| 硕士研究生学习期间科研成果 | 第61-63页 |
| 后记 | 第63页 |
