| 摘要 | 第1-8页 |
| 引言 | 第8-10页 |
| 第一章 时代的变迁和经济的发展催生了业主自治 | 第10-14页 |
| 一、业主自治的概念 | 第10页 |
| 二、我国业主自治的产生及门槛 | 第10-12页 |
| (一) 从经济发展层面看,商品房的出现从本质上直接催生了业主自治 | 第10-11页 |
| (二) 从城市土地应用和现代技术层面看,房地产经济和技术的高速发展迫切要求业主自治 | 第11页 |
| (三) 从社会学层面看,居住群体的复杂化是我国业主自治一道难以逾越的门槛 | 第11-12页 |
| 三、业主自治制度的法理基础认识 | 第12-14页 |
| (一) 业主自治的法律范畴 | 第12页 |
| (二) 业主自治的法律依据 | 第12-14页 |
| 第二章 我国业主自治制度框架现状和需要完善的主要问题 | 第14-23页 |
| 一、业主自治制度基本法律框架的现状 | 第14-15页 |
| (一) 国家法律方面 | 第14页 |
| (二) 行政法规方面 | 第14页 |
| (三) 国务院各部委规章及规范性方面 | 第14-15页 |
| (四) 各地方性法规及规范性方面 | 第15页 |
| 二、我国业主自治主体、内外部主要关系的现状 | 第15-19页 |
| (一) 业主自治中的业主及其范围 | 第15-17页 |
| (二) 业主自治中的组织及组织制度——业主大会和业主委员会现状 | 第17-18页 |
| (三) 业主自治的外部主要影响因素 | 第18-19页 |
| 三、业主自治制度法律框架的缺陷和需要完善的问题 | 第19-23页 |
| (一) 在业主自治的基础问题上,区分所有中共有部分标准不明确 | 第20页 |
| (二) 业主自治的前提,区分所有小区的产权建立程序缺失 | 第20页 |
| (三) 业主自治机构没有明确法律地位和基本运行制度缺乏 | 第20-23页 |
| 第三章 美国的业主自治制度框架和要点 | 第23-35页 |
| 一、美国业主自治制度法律框架 | 第23-27页 |
| (一) 业主自治的基本法律 | 第23-25页 |
| (二) 约束业主自治的法律文件 | 第25-27页 |
| 二、美国业主自治制度的若干要点 | 第27-35页 |
| (一) 业主协会的法律性质 | 第27-28页 |
| (二) 业主协会的诉讼主体地位 | 第28页 |
| (三) 业主协会的角色 | 第28-29页 |
| (四) 业主协会的重要权力 | 第29-32页 |
| (五) 开发商向业主移交控制权问题 | 第32-35页 |
| 第四章 我国业主自治制度框架的设想 | 第35-46页 |
| 一、建立和完善业主自治制度应充分考虑和应用一些行之有效的理念 | 第35-39页 |
| (一) 借鉴和选择类似美国业主协会的业主团体自治模式的理念和做法 | 第35-37页 |
| (二) 借鉴和选择可以有效平衡各方利益的制度构架 | 第37-39页 |
| 二、建立和完善业主自治制度框架我国现在可以采取的做法 | 第39-42页 |
| (一) 从国家立法角度上建立和完善业主自治的有关法律 | 第39-40页 |
| (二) 通过国家行政主管部门和地方建立和完善行政规章,规范业主自治 | 第40-42页 |
| (三) 鼓励通过业主的自律,制订业主自治规则 | 第42页 |
| 三、美国业主自治制度几个值得我们学习和鉴借的方面 | 第42-46页 |
| (一) 业主自治由业主个体自治的定位根本转向业主团体自治 | 第42页 |
| (二) 开发商控制权转移程序可以采取逐渐转移的方式 | 第42-43页 |
| (三) 开发商控制权转移由专业社会服务机构协助完成,而非业主单独面对 | 第43页 |
| (四) 通过良好监督机制,防止和限制业主委员会权力把持问题 | 第43-44页 |
| (五) 通过业主协会收取物业管理费的方式和不动产权特殊担保权制度,解决小区维护管理费用收缴难问题 | 第44-46页 |
| 结论 | 第46-48页 |
| 参考文献 | 第48-50页 |
| 致谢 | 第50页 |
