| 摘要 | 第2-4页 |
| Abstract | 第4-5页 |
| 第1章 前言 | 第14-18页 |
| 1.1 研究背景 | 第14-15页 |
| 1.2 研究内容 | 第15页 |
| 1.3 研究方法 | 第15页 |
| 1.4 研究发现和创新点 | 第15-16页 |
| 1.5 研究逻辑 | 第16-18页 |
| 第2章 百货企业经营现状及转型 | 第18-35页 |
| 2.1 百货企业经营现状 | 第18-19页 |
| 2.1.1 行业回报率正经历新一轮低谷 | 第18页 |
| 2.1.2 运营成本不断上涨，挤占利润空间 | 第18-19页 |
| 2.2 百货企业面临的主要挑战 | 第19-25页 |
| 2.2.1 外患：受电子商务、购物中心冲击，增长乏力 | 第19-21页 |
| 2.2.2 内忧：盈利方式亟待突破 | 第21-25页 |
| 2.3 百货企业向多渠道开发转型 | 第25-31页 |
| 2.3.1 类购物中心化或专业百货化 | 第25-26页 |
| 2.3.2 加快购物中心及综合体布局 | 第26-28页 |
| 2.3.3 渠道下沉步伐加快 | 第28页 |
| 2.3.4 向半自营、体验性百货转变 | 第28-29页 |
| 2.3.5 线下全渠道，门店价值重估 | 第29-31页 |
| 2.4 百货企业的成长驱动 | 第31-35页 |
| 2.4.1 百货企业的扩张分类 | 第31-32页 |
| 2.4.2 百货企业的扩张表现 | 第32-35页 |
| 第3章 银泰商业转型地产投资的原因 | 第35-58页 |
| 3.1 银泰商业介绍 | 第35-39页 |
| 3.1.1 公司股权结构 | 第35-38页 |
| 3.1.2 公司发展历程 | 第38-39页 |
| 3.2 银泰商业的战略转型 | 第39-42页 |
| 3.2.1 试水自营买手制尚未成熟 | 第39页 |
| 3.2.2 银泰网成长空间受挤压 | 第39-40页 |
| 3.2.3 借力BAT资源但未能实现供应链互联网化 | 第40-41页 |
| 3.2.4 自建购物中心及综合体成为首要战略 | 第41-42页 |
| 3.3 银泰商业的财务分析 | 第42-58页 |
| 3.3.1 偿债能力 | 第42-44页 |
| 3.3.2 运营能力 | 第44-47页 |
| 3.3.3 盈利能力 | 第47-54页 |
| 3.3.4 同业比较 | 第54-57页 |
| 3.3.5 转型的财务成效小结 | 第57-58页 |
| 第4章 银泰商业的地产投资分析 | 第58-78页 |
| 4.1 银泰商业的地产商业模式 | 第58-59页 |
| 4.1.1 地产开发及运营架构 | 第58-59页 |
| 4.1.2 地产产品体系 | 第59页 |
| 4.2 银泰商业的地产投资方式 | 第59-63页 |
| 4.2.1 开发、出售、持有 | 第59-61页 |
| 4.2.2 向关联企业及第三方收购 | 第61-62页 |
| 4.2.3 向关联企业及第三方借款合作开发 | 第62页 |
| 4.2.4 向关联企业租赁 | 第62页 |
| 4.2.5 向第三方及母公司出售非核心资产 | 第62-63页 |
| 4.3 银泰商业的地产融资方式 | 第63-64页 |
| 4.3.1 资产抵押 | 第63-64页 |
| 4.3.2 银行及其他借款 | 第64页 |
| 4.3.3 可转债 | 第64页 |
| 4.4 银泰商业在地产投资中暴露的问题 | 第64-78页 |
| 4.4.1 以售养租模式VS租售并举模式 | 第64-66页 |
| 4.4.2 万达模式的可取之处 | 第66-67页 |
| 4.4.3 万达模式的警示性 | 第67-69页 |
| 4.4.4 银泰商业原有的运营根基动摇 | 第69-71页 |
| 4.4.5 商业与地产协同增值效应缺失 | 第71-74页 |
| 4.4.6 税务筹划缺失 | 第74-78页 |
| 第5章 银泰商业的地产投资建议 | 第78-88页 |
| 5.1 转型后如何可持续发展 | 第78-83页 |
| 5.1.1 选址的顾客导向性 | 第78-80页 |
| 5.1.2 设计的前瞻性及标准化流程 | 第80-83页 |
| 5.2 转型后如何收益最大化 | 第83-86页 |
| 5.2.1 差异化的项目定位策划 | 第83页 |
| 5.2.2 合理的面积和产品配比 | 第83-84页 |
| 5.2.3 保值、增值的商业运营管理 | 第84-86页 |
| 5.3 转型后如何保证安全性 | 第86-88页 |
| 5.3.1 自持物业稳定增长的租金收入 | 第86页 |
| 5.3.2 合理的退出套现机制 | 第86-88页 |
| 第6章 结论和建议 | 第88-92页 |
| 6.1 银泰商业重资产转型的结论 | 第88-90页 |
| 6.1.1 银泰商业重资产转型的原因 | 第88-89页 |
| 6.1.2 银泰商业重资产转型的结果 | 第89-90页 |
| 6.2 银泰商业重资产转型的建议 | 第90-92页 |
| 6.2.1 顾客导向的选址及设计 | 第90页 |
| 6.2.2 充分挖掘项目的长期商业价值 | 第90页 |
| 6.2.3 有长期稳定的低成本资金来源及退出机制 | 第90-92页 |
| 参考文献 | 第92-93页 |
| 致谢 | 第93-94页 |
| 攻读学位期间发表的学术论文目录 | 第94-96页 |