农用地定级估价方法研究--以温江区为例
| 摘要 | 第1-4页 |
| Abstract | 第4-12页 |
| 1 引言 | 第12-15页 |
| ·研究背景 | 第12-13页 |
| ·研究的意义 | 第13-15页 |
| ·有利于摸清我国农用地的资源状况 | 第13页 |
| ·可以促进耕地保护和可持续利用 | 第13页 |
| ·有利于农用地流转的开展和农用地规模经营的形成 | 第13页 |
| ·有利于我国农村“费改税”的实行 | 第13-14页 |
| ·可为土地规划和土地管理提供依据 | 第14-15页 |
| 2 国内外研究概况 | 第15-21页 |
| ·国外研究动态 | 第15-17页 |
| ·国内研究动态 | 第17-21页 |
| ·古代 | 第17-18页 |
| ·近代 | 第18页 |
| ·现代 | 第18-21页 |
| 3 农用地定级估价概述 | 第21-29页 |
| ·农用地定级估价的相关概念 | 第21-22页 |
| ·农用地的概念 | 第21页 |
| ·农用地级的概念 | 第21页 |
| ·农用地估价的概念 | 第21-22页 |
| ·农用地定级估价的目的 | 第22-23页 |
| ·农用地定级估价的原则 | 第23-25页 |
| ·农地定级的原则 | 第23-24页 |
| ·农用地估价的原则 | 第24-25页 |
| ·农用地定级估价的理论依据 | 第25-29页 |
| ·土地肥力理论 | 第25-26页 |
| ·区位理论 | 第26页 |
| ·地租理论 | 第26-27页 |
| ·可持续发展理论 | 第27-29页 |
| 4 农用地定级的方法 | 第29-41页 |
| ·修正法 | 第29-32页 |
| ·确定修正模型 | 第29-30页 |
| ·编制修正因素分值图 | 第30页 |
| ·划分定级单元 | 第30页 |
| ·计算修正因素所对应的分值 | 第30-31页 |
| ·计算修正系数（k） | 第31页 |
| ·计算定级指数（H_t） | 第31页 |
| ·初步划分农用地级 | 第31页 |
| ·校验并确定最终级别 | 第31-32页 |
| ·因素法 | 第32-35页 |
| ·定级模型的确定 | 第32-33页 |
| ·编制分值图 | 第33-34页 |
| ·划分定级单元 | 第34页 |
| ·计算单元因素因子分值 | 第34页 |
| ·计算定级指数 | 第34-35页 |
| ·初步划分农用地级 | 第35页 |
| ·校验并确定最终级别 | 第35页 |
| ·样地法 | 第35-38页 |
| ·定级模型的确定 | 第35-37页 |
| ·编制特征属性等值区图 | 第37页 |
| ·划分定级评价单元 | 第37页 |
| ·单元属性值计算及记录 | 第37-38页 |
| ·计算单元特征属性加（减）分 | 第38页 |
| ·计算定级指数 | 第38页 |
| ·初步划分农用地级 | 第38页 |
| ·校验并确定最终级别 | 第38页 |
| ·三种方法的比较分析 | 第38-41页 |
| ·定级原理比较分析 | 第38-39页 |
| ·评价因素比较分析 | 第39页 |
| ·定级指数的计算方法比较分析 | 第39页 |
| ·分析比较结果 | 第39-41页 |
| 5 农用地估价的方法 | 第41-56页 |
| ·收益还原法 | 第41-43页 |
| ·年总收益的分析计算 | 第41-42页 |
| ·年总费用的分析计算 | 第42页 |
| ·求取年纯收益 | 第42页 |
| ·土地还原率的确定 | 第42-43页 |
| ·计算收益价格 | 第43页 |
| ·市场比较法 | 第43-47页 |
| ·收集和选择比较交易实例 | 第44页 |
| ·换算比较是理解成交价格 | 第44页 |
| ·交易情况修正 | 第44-45页 |
| ·期日修正 | 第45页 |
| ·影响因素修正 | 第45-46页 |
| ·土地使用年期修正 | 第46页 |
| ·确定待估农用地价格 | 第46-47页 |
| ·成本逼近法 | 第47-49页 |
| ·确定土地取得费 | 第47页 |
| ·确定农用地开发费 | 第47-48页 |
| ·确定各项税费 | 第48页 |
| ·确定农用地开发利息 | 第48页 |
| ·确定农用地开发利润 | 第48页 |
| ·确定农用地增值收益 | 第48页 |
| ·计算农用地价格 | 第48-49页 |
| ·对农用地价格进行年期修正 | 第49页 |
| ·剩余法 | 第49-50页 |
| ·确定开发成本 | 第50页 |
| ·确定开发项目的正常利润 | 第50页 |
| ·确定待估宗地的价格 | 第50页 |
| ·评分估价法 | 第50-54页 |
| ·建立农用地价格影响因素体系 | 第50-52页 |
| ·制定农用地价格影响因素评分标准 | 第52页 |
| ·调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 | 第52页 |
| ·确定单位分值价格 | 第52-53页 |
| ·农用地单位分值价格的回归模型有两种类型 | 第53页 |
| ·待估宗地价格计算 | 第53页 |
| ·对农用地价格进行年期修正 | 第53-54页 |
| ·基准地价修正法 | 第54页 |
| ·系数修正法 | 第54页 |
| ·定级指数模型评估法 | 第54页 |
| ·基准地块法 | 第54页 |
| ·几种估价方法适用范围的比较 | 第54-56页 |
| 6 温江区农用地定级 | 第56-70页 |
| ·温江概况 | 第56-57页 |
| ·温江区农用地定级 | 第57-70页 |
| ·确定修正因素 | 第57-59页 |
| ·修正因素分值计算 | 第59-60页 |
| ·测算定级修正因素分值 | 第60-63页 |
| ·农用地定级单元划分 | 第63页 |
| ·计算修正因素所对应的分值 | 第63-65页 |
| ·定级单元修正系数计算 | 第65-66页 |
| ·定级单元定级指数计算 | 第66页 |
| ·农用地级别的确定 | 第66-70页 |
| 7 温江区农用地估价 | 第70-88页 |
| ·农用地估价的技术路线 | 第70-71页 |
| ·农用地基准地价评估主要有以下三条技术路线 | 第70页 |
| ·三种技术路线的比较 | 第70-71页 |
| ·温江区基准地价评估 | 第71-82页 |
| ·本文农用地基准地价的内涵 | 第71页 |
| ·样点地价评估与修正 | 第71-79页 |
| ·确定基准地价 | 第79-81页 |
| ·农用地估价面积统计 | 第81-82页 |
| ·温江区农用地社会保障价格计算 | 第82-85页 |
| ·计算方法选取 | 第82-84页 |
| ·保险费率法 | 第84页 |
| ·社会保障价格计算 | 第84-85页 |
| ·温江区征用区片价计算 | 第85-88页 |
| ·征地区片价格计算的技术路线 | 第85-87页 |
| ·测算征地区片价 | 第87-88页 |
| 8 结语 | 第88-90页 |
| ·实例研究取得的结论、成果及其应用 | 第88页 |
| ·本文的创新之处 | 第88-89页 |
| ·本文的不足 | 第89-90页 |
| 参考文献 | 第90-94页 |
| 致谢 | 第94页 |
