| 摘要 | 第9-11页 |
| Abstract | 第11-12页 |
| 1 引言 | 第13-20页 |
| 1.1 研究背景和意义 | 第13-14页 |
| 1.1.1 研究背景 | 第13页 |
| 1.1.2 研究意义 | 第13-14页 |
| 1.2 文献综述 | 第14-17页 |
| 1.2.1 关于实物期权方法应用的相关研究 | 第14-16页 |
| 1.2.2 基于实物期权的房地产投资决策相关研究 | 第16-17页 |
| 1.2.3 文献评述 | 第17页 |
| 1.3 研究思路和研究方法 | 第17-18页 |
| 1.3.1 研究思路 | 第17-18页 |
| 1.3.2 研究方法 | 第18页 |
| 1.4 论文的基本框架 | 第18-20页 |
| 2 商业地产开发项目及投资决策理论概述 | 第20-25页 |
| 2.1 商业地产开发流程 | 第20-21页 |
| 2.1.1 可行性研究及土地获得阶段 | 第20页 |
| 2.1.2 项目初步规划阶段 | 第20-21页 |
| 2.1.3 项目建设阶段 | 第21页 |
| 2.1.4 项目运营管理阶段 | 第21页 |
| 2.2 商业地产项目的基本特性 | 第21-22页 |
| 2.2.1 项目投资规模大、投资回收期长、风险高 | 第21页 |
| 2.2.2 项目管理专业化 | 第21-22页 |
| 2.2.3 项目运营模式创新化 | 第22页 |
| 2.3 影响商业地产投资决策的因素 | 第22-23页 |
| 2.3.1 影响商业地产投资决策的宏观经济因素 | 第22页 |
| 2.3.2 影响商业地产投资决策的政策制度因素 | 第22-23页 |
| 2.3.3 影响商业地产投资决策的项目自身因素 | 第23页 |
| 2.4 商业地产投资决策的特性 | 第23-25页 |
| 2.4.1 不可逆性 | 第23页 |
| 2.4.2 不确定性 | 第23-24页 |
| 2.4.3 灵活性 | 第24-25页 |
| 3 商业地产投资决策方法及实物期权方法引入分析 | 第25-31页 |
| 3.1 商业地产投资决策传统方法 | 第25-26页 |
| 3.1.1 净现值法 | 第25页 |
| 3.1.2 内部收益率法 | 第25-26页 |
| 3.1.3 决策树分析法 | 第26页 |
| 3.1.4 敏感性分析 | 第26页 |
| 3.2 传统方法的局限性 | 第26-28页 |
| 3.2.1 难以解决项目投资中的不确定性因素带来的问题 | 第27页 |
| 3.2.2 忽略了项目投资中的不可逆性和可延迟性 | 第27-28页 |
| 3.2.3 没有考虑项目投资中战略的柔性价值 | 第28页 |
| 3.3 商业地产投资决策中实物期权的引入 | 第28-29页 |
| 3.3.1 商业地产投资决策中隐含的实物期权思维方式 | 第28-29页 |
| 3.3.2 商业地产投资决策中蕴含的实物期权种类 | 第29页 |
| 3.4 商业地产投资决策中实物期权方法的适用性分析 | 第29-31页 |
| 3.4.1 积极面对商业地产项目价值的不确定性 | 第29-30页 |
| 3.4.2 考虑了项目投资的可延迟性 | 第30页 |
| 3.4.3 量化了商业地产投资决策的灵活性 | 第30-31页 |
| 4 基于实物期权的商业地产投资决策模型构建 | 第31-43页 |
| 4.1 实物期权的基本模型 | 第31-34页 |
| 4.1.1 离散时间状态下的二叉数模型 | 第31-33页 |
| 4.1.2 连续时间状态下的B-S模型 | 第33-34页 |
| 4.2 基于商业地产投资决策的特征对B-S模型的修正 | 第34-37页 |
| 4.2.1 考虑租金的不确定性 | 第34页 |
| 4.2.2 考虑土地的限制费用 | 第34-35页 |
| 4.2.3 考虑负的红利 | 第35页 |
| 4.2.4 修正后的B-S模型 | 第35-37页 |
| 4.3 实物期权模型中模糊数学的引入 | 第37-40页 |
| 4.3.1 模糊数对描述未来高度不确定信息的优化 | 第37-38页 |
| 4.3.2 实物期权模型中应用模糊数的原理 | 第38-40页 |
| 4.4 结合模糊数学方法对B-S模型参数的改进 | 第40-43页 |
| 4.4.1 对项目未来价值估计的改进 | 第40-41页 |
| 4.4.2 对项目成本估计的改进 | 第41-43页 |
| 5 模型应用——实际案例分析 | 第43-61页 |
| 5.1 LHL购物广场背景介绍 | 第43页 |
| 5.1.1 LHL购物广场项目的基本情况 | 第43页 |
| 5.1.2 开发商——XY集团情况介绍 | 第43页 |
| 5.2 LHL购物广场项目分析 | 第43-44页 |
| 5.2.1 LHL购物广场项目投资决策的特征 | 第43-44页 |
| 5.2.2 LHL购物广场项目中实物期权的识别 | 第44页 |
| 5.3 LHL购物广场项目模型应用 | 第44-57页 |
| 5.3.1 基于传统净现值法对项目价值的评估 | 第44-50页 |
| 5.3.2 基于实物期权模型对项目价值的评估 | 第50-57页 |
| 5.3.3 实物期权法与传统净现值法评价结果分析 | 第57页 |
| 5.4 实物期权价值的敏感性分析 | 第57-58页 |
| 5.4.1 对租赁价格的敏感性分析 | 第57-58页 |
| 5.4.2 对投资费用的敏感性分析 | 第58页 |
| 5.5 本文结论与应用前景分析 | 第58-61页 |
| 5.5.1 本文结论 | 第58-59页 |
| 5.5.2 应用前景分析 | 第59-61页 |
| 结束语 | 第61-62页 |
| 参考文献 | 第62-66页 |
| 致谢 | 第66-67页 |
