| 前言 | 第1-11页 |
| 第一部分 商业地产前期策划的背景 | 第11-17页 |
| 一、 我国商业物业开发中营销工作存在的问题 | 第11-12页 |
| 1． 重视后期销售，忽视前期调查研究、定位等工作 | 第11页 |
| 2． 前期市场调查、营销定位、产品开发策划的工作方法不正确，工作流程随意性大 | 第11页 |
| 3． 传统商业物业项目开发中重视销售，轻视招商和经营管理 | 第11-12页 |
| 二． 问题形成原因分析 | 第12-13页 |
| 三． 从产品的特殊性与复杂性的角度看商业地产前期策划的重要性 | 第13-17页 |
| ㈠商业地产的特殊性 | 第13-14页 |
| 1． 不可移动性 | 第13-14页 |
| 2． 长期使用性 | 第14页 |
| 3． 异质性 | 第14页 |
| 4． 相互影响性和深受周围社区环境影响性 | 第14页 |
| ㈡商业地产的复杂性 | 第14-15页 |
| ㈢商业地产前期策划重要性分析 | 第15-17页 |
| 第二部分 商业地产前期策划工作内容简介 | 第17-20页 |
| 一． 商业地产策划的最终目的 | 第17页 |
| 二． 商业地产策划工作流程介绍 | 第17-20页 |
| ㈠项目发展方向预判阶段 | 第18页 |
| ㈡态势分析阶段——商业物业策划中的内外部制约因素研究 | 第18页 |
| ㈢市场定位与产品概念设计阶段 | 第18页 |
| ㈣策略设计阶段 | 第18-20页 |
| 第三部分 项目发展预判与态势分析 | 第20-40页 |
| 一． 项目发展方向预判 | 第20-21页 |
| ㈠项目简介 | 第20页 |
| ㈡项目初步预判 | 第20页 |
| ㈢态势研究前的说明 | 第20-21页 |
| 二、 市结构调查与某市发展战略规划调研 | 第21-23页 |
| 1． 某市城市定位与经济转型为项目带来新的机遇 | 第21-22页 |
| 2． 某市城市功能需要完善、旅游产业需要提升 | 第22-23页 |
| 3． 某市城市空间结构研究结果 | 第23页 |
| 三． 某市房地产行业的研究 | 第23-25页 |
| 1． 总体特点 | 第23-24页 |
| 2． 商业物业部分房地产市场现状特点与发展趋势 | 第24-25页 |
| 四． 商业物业的发展趋势与某市的商业发展趋势 | 第25-28页 |
| ㈠现代商业物业发展趋势研究 | 第25-26页 |
| ㈡结合案例：某市的商业发展趋势与商业规划研究 | 第26-28页 |
| 1． 某市商业的历史演变过程 | 第27页 |
| 2． 某市商业的现状特点 | 第27页 |
| 3． 某市商业的发展趋势判断 | 第27-28页 |
| 五． 典型性调查与研究（潜在竞争对手研究） | 第28-30页 |
| 1． 竞争来源确定 | 第28-29页 |
| 2． 竞争构成分析和可能的应对策略与建议 | 第29-30页 |
| 六． 商业购物消费行为与房地产投资行为的调查与研究 | 第30-33页 |
| ㈠消费者研究 | 第30-32页 |
| 1． 本地消费市场的主要特点 | 第32页 |
| 2． 外地旅游者消费市场主要特点 | 第32页 |
| ㈡投资者与经营者需求特点研究 | 第32-33页 |
| 1． 某市商铺投资者的主要特征 | 第33页 |
| 2． 某市商铺经营者的主要特征 | 第33页 |
| 七． 相关产业研究（旅游业） | 第33-35页 |
| 1． 某市旅游市场总量较大，趋势发展向好 | 第33-34页 |
| 2． 某市外来旅游者来源构成 | 第34页 |
| 3． 某市旅游目前面临的问题 | 第34-35页 |
| 八． 立地条件研究 | 第35-37页 |
| ㈠主要的研究的内容与目的 | 第35-36页 |
| 1． 道路类别 | 第35页 |
| 2． 道路通达状况 | 第35页 |
| 3． 周边环境和目前的商业设施 | 第35-36页 |
| 4． 商业的能见度和日照情况 | 第36页 |
| ㈡案例项目立地条件主要的研究结果 | 第36-37页 |
| 九． 开发商内部条件分析 | 第37页 |
| 十． SWOT分析 | 第37-40页 |
| 1． 项目开发主要优势→Strength | 第37-38页 |
| 2． 项目开发主要劣势→Weakness | 第38页 |
| 3． 主要机会点→Opportunity | 第38页 |
| 4． 主要威胁点→Threat | 第38-40页 |
| 第四部分 商业物业产品概念规划与产品定位 | 第40-49页 |
| 一． 房地产项目物业类型开发方向研判 | 第40-42页 |
| 1． 商业物业开发方向确定前需要重点研究的内容 | 第40-41页 |
| 2． 结合案例，谈具体的商业物业开发方向判断 | 第41-42页 |
| 二． 产品概念初步规划 | 第42-49页 |
| ㈠商业物业前期策划过程中，产品概念初步规划的原则：先外后内 | 第43页 |
| ㈡结合案例介绍产品概念初步规划的内容 | 第43-45页 |
| 1． 产品主题概念 | 第43-44页 |
| 2． 商业物业产品概念规划 | 第44-45页 |
| 3． 具体的产品规划概念示意图制作 | 第45页 |
| ㈢项目定位 | 第45-49页 |
| 1． 项目消费、经营、投资群体定位 | 第46-47页 |
| 2． 项目商业物业商圈范围定位 | 第47页 |
| 3． 功能定位 | 第47页 |
| 4． 建筑风格定位 | 第47页 |
| 5． 商业物业业态定位 | 第47-49页 |
| 第五部分 策略设计与项目总体竞争力评估 | 第49-61页 |
| 一、 商业物业开发中主要利益相关者功能分析 | 第49-51页 |
| 二． 商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性与作用 | 第51-52页 |
| ㈠商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性 | 第51页 |
| ㈡经营策略设计的作用 | 第51-52页 |
| 三． 项目经营策略及相关模式设计 | 第52-61页 |
| ㈠经营策略设计 | 第53-57页 |
| 1． 目前国内商业物业开发中常用经营策略分析 | 第53-55页 |
| ⑴典型的商业物业经营策略 | 第53-54页 |
| ⑵优势、劣势评价 | 第54-55页 |
| 2． 案例说明商业物业开发中经营策略的设计 | 第55-57页 |
| ㈡物业管理模式的设计 | 第57页 |
| 1．一般国内的商业物业管理模式 | 第57页 |
| 2． 针对案例而言，物业管理模式设计结论 | 第57页 |
| ㈢投资模式 | 第57-59页 |
| 1． 目前商业物业销售中常用的投资模式 | 第57-58页 |
| 2． 案例投资模式建议 | 第58-59页 |
| 四． 商业物业项目总体竞争力分析评估 | 第59-61页 |
| 第六部分 ——结束语 | 第61-63页 |
| 参考文献 | 第63-64页 |
| 致谢 | 第64页 |
