| 内容摘要 | 第1-6页 |
| Abstract | 第6-10页 |
| 一、我国房地产市场外资概况 | 第10-14页 |
| (一) 我国房地产市场外资现状及发展变化趋势 | 第10-12页 |
| (二) 房地产市场外资准入的影响 | 第12-14页 |
| 1. 推动了房地产价格的上涨 | 第12-13页 |
| 2. 影响国内信贷政策的有效性 | 第13-14页 |
| 3. 加大了人民币升值的压力 | 第14页 |
| 4. 外资的进入可能影响到房地产行业和地区的经济安全 | 第14页 |
| 5. 国内企业竞争压力增大 | 第14页 |
| 二、我国房地产市场外资准入制度 | 第14-23页 |
| (一) 市场准入的内涵 | 第14-16页 |
| (二) 房地产市场外资准入形式 | 第16-21页 |
| 1. 外资通过在华设立房地产开发企业的方式直接进入中国房地产 | 第16-17页 |
| 2. 外资通过收购境内房地产开发企业股份的方式进入中国房地产市场 | 第17-18页 |
| 3. 境外机构和个人直接购买境内房地产 | 第18页 |
| 4. 外资间接进入中国房地产 | 第18-19页 |
| 5. 以基金公司等其他形式进入中国房地产市场 | 第19-21页 |
| (三) 房地产市场外资准入的调控措施 | 第21-23页 |
| 三、宏观调控措施效力的反思 | 第23-31页 |
| (一) 宏观调控的意义及要求 | 第23-25页 |
| 1. 建立宽视野的宏观调控 | 第24页 |
| 2. 明确宏观调控的权力主体—中央一级:即全国人大及人大常委会、国务院及各部委 | 第24-25页 |
| 3. 处理好调控的灵活性与坚定性 | 第25页 |
| (二) 宏观调控预期影响和实质影响 | 第25-27页 |
| 1. 外资减少对中国房地产市场的投资 | 第25-26页 |
| 2. 商业地产和高档住宅受影响较大 | 第26页 |
| 3. 短线投资受到遏制 | 第26-27页 |
| (三) 对宏观调控效力的反思 | 第27-30页 |
| 1. 调控措施层次低及执行不力 | 第27页 |
| 2. 人民币升值的压力 | 第27-28页 |
| 3. 商业地产调控的缺失 | 第28页 |
| 4. 外资间接进入模糊了准入界限 | 第28-29页 |
| 5. 调控措施限制了内资房地产企业的发展 | 第29页 |
| 6. 国内调控措施不完善及执行不力 | 第29-30页 |
| (四) 市场准入与国民待遇的关系 | 第30-31页 |
| 四、完善房地产市场外资准入制度的建议 | 第31-40页 |
| (一) 完善相关法律制度和执行程序 | 第31-34页 |
| 1. 提高立法层次 | 第31-32页 |
| 2. 完善法规细则 | 第32-33页 |
| 3. 完善法规的制定和执行 | 第33-34页 |
| (二) 完善金融手段 | 第34-36页 |
| 1. 将房地产纳入资本项目管理 | 第34-35页 |
| 2. 为国内房地产企业提供非银行的融资渠道 | 第35-36页 |
| 3. 加强对境外个人、机构结汇购买的管理 | 第36页 |
| (三) 处理好四类关系 | 第36-40页 |
| 1. 外资市场准入与WTO的关系 | 第36页 |
| 2. 外资市场准入制度执行中中央与地方的关系 | 第36-38页 |
| 3. 处理好外资准入监管关系和外资运营监管关系 | 第38页 |
| 4. 外资准入与国内房地产市场的关系 | 第38-40页 |
| 结语 | 第40-41页 |
| 参考文献 | 第41-44页 |
| 致谢 | 第44-45页 |
| 法律硕士学位论文评阅参考标准 | 第45-46页 |
| 法律硕士论文评阅特别提示 | 第46页 |
