| 摘要 | 第5-6页 |
| abstract | 第6页 |
| 序言 | 第9-10页 |
| 一、H区2010年至2013年商品房买卖合同逾期办理房产证案件的基本情况 | 第10-15页 |
| （一）案件数量及变化趋势 | 第10-11页 |
| （二）涉案纠纷的数字统计及变化趋势 | 第11-13页 |
| 1．房产证办理迟延类的基本情况及变化趋势 | 第12页 |
| 2.房产证办理不能类的基本情况及变化趋势 | 第12-13页 |
| （三）商品房买卖合同办证逾期的成因分析 | 第13-15页 |
| 1.开发商违约引起 | 第13-14页 |
| 2.政府及第三方引起 | 第14页 |
| 3.办证义务的期限规定与责任不明确引起 | 第14页 |
| 4.违约金的规定不明引起 | 第14-15页 |
| 二、开发商办证义务的界定 | 第15-19页 |
| （一）相关数据情况 | 第15页 |
| （二）典型案例 | 第15-16页 |
| （三）开发商不同流程中办证义务的认定分歧 | 第16-17页 |
| 1.初始登记的主办义务 | 第16页 |
| 2.转移登记的协助义务 | 第16-17页 |
| （四）开发商办证义务合理期限的法律规则冲突 | 第17-18页 |
| （五）开发商办证义务规则的立法建议 | 第18-19页 |
| 1.确定开发商在不同办证流程中的义务 | 第18页 |
| 2.明确开发商完成办证义务的最长时限 | 第18-19页 |
| 三、逾期办证责任主体的确定 | 第19-21页 |
| （一）相关数据情况 | 第19页 |
| （二）典型案例 | 第19页 |
| （三）对出卖人过错认定的不同观点 | 第19-20页 |
| （四）第三方责任的适用 | 第20-21页 |
| 1．对第三方责任适用严格责任 | 第20-21页 |
| 2.政府行为应归入不可抗力范围 | 第21页 |
| 四、违约金数额的调整 | 第21-27页 |
| （一）相关数据情况 | 第21页 |
| （二）典型案例 | 第21-23页 |
| 1.孙XX诉C房地产开发公司约定逾期办理房产证违约金过低案 | 第21-22页 |
| 2.丁XX诉D房地产开发公司逾期办证的违约金约定不明案 | 第22页 |
| 3.张某诉E房地产开发公司对逾期办证的违约金未约定案 | 第22-23页 |
| （三）现行法律关于违约金调整制度存在问题 | 第23-24页 |
| 1. 违约金约定不明认定存在的问题 | 第23页 |
| 2.违约金约定不明时，调整方式的不同观点 | 第23-24页 |
| （四）完善违约金调整的立法建议 | 第24-27页 |
| 1.完善违约金赔付的法定标准 | 第24-25页 |
| 2.明确违约金过高或过低的举证责任分配 | 第25-27页 |
| 结语 | 第27-28页 |
| 参考文献 | 第28-30页 |
| 致谢 | 第30-31页 |
