| 中文摘要 | 第1-5页 |
| 英文摘要 | 第5-10页 |
| 前言 | 第10-11页 |
| 1． 理论基础 | 第11-19页 |
| 1．1 房地产的含义及产业特性 | 第11-13页 |
| 1．1．1 房地产的含义 | 第11-12页 |
| 1．1．2 房地产业的产业特性 | 第12-13页 |
| 1．2 泡沫经济 | 第13-17页 |
| 1．2．1 “泡沫经济”的含义 | 第13-14页 |
| 1．2．2 泡沫经济的特点 | 第14-15页 |
| 1．2．3 泡沫经济的形成原因 | 第15页 |
| 1．2．4 房地产泡沫形成的原因 | 第15-17页 |
| 1．3 地产泡沫的衡量 | 第17-18页 |
| 1．4 房地产市场的非均衡运行分析 | 第18-19页 |
| 2． 北海市房地产业的发展历程 | 第19-40页 |
| 2．1 北海市概况 | 第19-20页 |
| 2．2 我国房地产行业形势分析 | 第20-24页 |
| 2．2．1 房地产业发展的起步阶段 | 第21-22页 |
| 2．2．2 房地产业发展的过热阶段 | 第22页 |
| 2．2．3 房地产业发展的调整阶段 | 第22-23页 |
| 2．2．4 房地产业发展的复苏阶段 | 第23-24页 |
| 2．3 1992、1993年北海市房地产业的发展历程 | 第24-36页 |
| 2．3．1 1992-1994年宏观经济环境分析 | 第24-28页 |
| 2．3．2 泡沫经济的虚假繁荣 | 第28-31页 |
| 2．3．3 疯狂批租土地 | 第31-32页 |
| 2．3．4 土地炒作严重，具有泡沫经济的典型特点 | 第32-34页 |
| 2．3．5 土地收益大量流失 | 第34页 |
| 2．3．6 宏观调控，北海经济陷入低谷 | 第34-36页 |
| 2．4 北海市房地产泡沫形成的原因 | 第36-40页 |
| 2．4．1 国家宏观环境宽松，政府干预失败 | 第36-37页 |
| 2．4．2 缺乏约束机制 | 第37页 |
| 2．4．3 土地投机 | 第37-39页 |
| 2．4．4 以权寻租 | 第39-40页 |
| 3． 北海市房地产业的发展现状及市场前景预测 | 第40-54页 |
| 3．1 北海市房地产业的发展现状 | 第40-51页 |
| 3．1．1 房地产供应市场分析 | 第40-43页 |
| 3．1．2 房地产需求市场分析 | 第43-46页 |
| 3．1．3 房地产交易市场分析 | 第46-48页 |
| 3．1．4 房地产交易主客体分析 | 第48-51页 |
| 3．2 北海市房地产市场前景分析 | 第51-54页 |
| 3．2．1 房地产供应市场预测 | 第51-53页 |
| 3．2．2 房地产需求市场预测 | 第53-54页 |
| 3．2．3 房地产交易市场预测 | 第54页 |
| 4． 北海市房地产业发展存在的主要问题 | 第54-58页 |
| 4．1 土地批用总量过大，闲置土地多 | 第54-55页 |
| 4．2 商品房积压严重，停缓建工程多 | 第55页 |
| 4．3 产权关系不明晰，经济纠纷多 | 第55页 |
| 4．4 金融机构不良资产问题突出，沉淀资金多 | 第55-56页 |
| 4．5 房地产企业本身素质不高 | 第56页 |
| 4．6 城市定位走入了误区 | 第56-57页 |
| 4．7 软环境建设亟需跟上 | 第57-58页 |
| 5． 盘活北海市房地产的思路与对策 | 第58-72页 |
| 5．1 北海的优势 | 第58-59页 |
| 5．1．1 北海有着大西南出海最大的通道 | 第58-59页 |
| 5．1．2 北海有着丰富的资源和宜人的旅游条件 | 第59页 |
| 5．2 盘活北海房地产市场的有关政策、措施及建议 | 第59-65页 |
| 5．2．1 着手解决空置房难题 | 第60页 |
| 5．2．2 北海市盘活房地产工作方案 | 第60-61页 |
| 5．2．3 解决闲置土地 | 第61-62页 |
| 5．2．4 盘活房地产的优惠政策 | 第62页 |
| 5．2．5 盘活北海房地产市场的政策建议 | 第62-65页 |
| 5．3 发展北海离不开大西南 | 第65-69页 |
| 5．3．1 大西南的特点 | 第65-66页 |
| 5．3．2 北海与西南的经济关系 | 第66-67页 |
| 5．3．3 抓住西部大开发机遇，盘活北海房地产 | 第67-69页 |
| 5．4 从制度入手，不断完善北海的房地产业 | 第69-72页 |
| 5．4．1 严格执行土地管理法、城市规划，保障住宅土地的供给 | 第69页 |
| 5．4．2 努力降低商品房价格，增加市场的有效需求 | 第69-70页 |
| 5．4．3 按市场需求优化投资结构，加快房地产业的现代化 | 第70-71页 |
| 5．4．4 从制度建设入手，加强产权及金融基础设施建设 | 第71-72页 |
| 5．4．5 控制房地产经济泡沫的生长是治理房地产泡沫的关键 | 第72页 |
| 结束语 | 第72-74页 |
| 致谢 | 第74-75页 |
| 参考文献 | 第75-77页 |
| 附录 | 第77-80页 |
