| 摘要 | 第4-6页 |
| Abstract | 第6-8页 |
| 第一章 绪论 | 第18-29页 |
| 1.1. 选题缘起 | 第18-19页 |
| 1.2. 研究背景 | 第19-20页 |
| 1.3. 研究问题及意义 | 第20-21页 |
| 1.3.1. 研究问题 | 第20页 |
| 1.3.2. 研究意义 | 第20-21页 |
| 1.4. 文献综述 | 第21-26页 |
| 1.4.1. 已有相关研究的主要观点梳理 | 第21-25页 |
| 1.4.2. 已有研究的不足 | 第25-26页 |
| 1.5. 研究方法与框架 | 第26-28页 |
| 1.5.1. 研究方法 | 第26-27页 |
| 1.5.2. 研究框架 | 第27-28页 |
| 1.6. 技术路线 | 第28-29页 |
| 第二章 留用地制度发展历程及其本质解释 | 第29-50页 |
| 2.1. 留用地制度的缘起及其概念 | 第29-30页 |
| 2.2. 留用地制度的发展历程和各地实施模式 | 第30-36页 |
| 2.2.1. 发展历程 | 第30-33页 |
| 2.2.2. 各地实施模式比较 | 第33-36页 |
| 2.3. 制度认识:制度转型时期城乡矛盾化解的地方模糊尝试 | 第36-44页 |
| 2.3.1. 制度转型时期的城乡矛盾及留用地产生的根源 | 第36-38页 |
| 2.3.2. 渐进式改革下留用地制度的模糊尝试 | 第38-42页 |
| 2.3.3. 留用地制度在转型时期的合理性和必然性 | 第42-44页 |
| 2.4. 本质解释:城市和农村土地发展权的互相让渡与共享 | 第44-50页 |
| 2.4.1. 土地发展权的概念 | 第44-45页 |
| 2.4.2. 土地的发展空间特质及其留用地背后的土地发展权认识 | 第45-47页 |
| 2.4.3. 土地发展权的不对等 | 第47-48页 |
| 2.4.4. 土地发展权的让渡与共享 | 第48-50页 |
| 第三章 案例引入——广州市南沙区留用地划定的案例研究 | 第50-67页 |
| 3.1. 南沙区简介 | 第50-52页 |
| 3.2. 南沙区留用地划定和开发基本情况 | 第52-53页 |
| 3.3. 村留用地的开发模式 | 第53-59页 |
| 3.3.1. 直接出租土地的模式 | 第54-55页 |
| 3.3.2. 自建物业出租的模式 | 第55页 |
| 3.3.3. 自主经营模式 | 第55-56页 |
| 3.3.4. 合作开发模式 | 第56-57页 |
| 3.3.5. 新型开发模式:“货币加物业”兑现村留用地开发 | 第57-59页 |
| 3.4. 南沙留用地划定和开发中存在的主要问题 | 第59-67页 |
| 3.4.1. 留用地落实困难:历史欠账与用地供需矛盾的双重问题 | 第59-63页 |
| 3.4.2. 用地布局碎片化:以村为单位的就近安置直接导致留用地分布零散 | 第63-64页 |
| 3.4.3. 土地低效利用:招商引资困难和粗放式开发并存 | 第64-66页 |
| 3.4.4. 资产升值困难:以村集体为主的基层管理滞后导致收益可持续性差 | 第66-67页 |
| 第四章 留用地制度背后的土地发展权博弈——结合广州和南沙案例的分析 | 第67-105页 |
| 4.1. 博弈主体 | 第67-69页 |
| 4.1.1. 地方政府 | 第67-68页 |
| 4.1.2. 村集体 | 第68-69页 |
| 4.2. 博弈状态 | 第69-72页 |
| 4.2.1. 激进博弈:突破制度约束,直接争夺土地租金 | 第69-71页 |
| 4.2.2. 动态平衡:在认同政策利好和约束下对土地发展权本身进行博弈 | 第71-72页 |
| 4.2.3. 博弈转变:双赢诉求下寻求政策约束范围内的突破和创新 | 第72页 |
| 4.3. 博弈内容 | 第72-96页 |
| 4.3.1. 留用地的权属性质 | 第73-77页 |
| 4.3.2. 留用地的用地性质 | 第77-80页 |
| 4.3.3. 留用地的比例 | 第80-91页 |
| 4.3.4. 留用地的区位 | 第91-94页 |
| 4.3.5. 留用地的开发强度 | 第94-96页 |
| 4.4. 博弈困境 | 第96-103页 |
| 4.4.1. 土地困境:土地置换的不可持续性 | 第96-99页 |
| 4.4.2. 权属困境:国有和集体权属二元对立的隐患 | 第99-100页 |
| 4.4.3. 政策困境:原始政策上的不断强化最终导致操作僵化 | 第100-101页 |
| 4.4.4. 市场困境:市场机制引入不足与扰乱土地市场的潜在风险 | 第101-102页 |
| 4.4.5. 管理困境:存在利益寻租空间和土地违法现象 | 第102-103页 |
| 4.5. 博弈目标和诉求的转变 | 第103-105页 |
| 第五章 制度转换方向:从留用地制度走向留用物业制度 | 第105-125页 |
| 5.1. 已有制度改进意见与实践创新的不足和局限 | 第105-109页 |
| 5.1.1. 学界对留用地制度的改进意见的局限性 | 第105-106页 |
| 5.1.2. 制度内的创新和局限:以南沙“货币加物业”兑换留用地为例 | 第106-108页 |
| 5.1.3. 制度转型的探索和难点:佛山市停止实施留用地政策 | 第108-109页 |
| 5.2. 制度演变方向:放弃留用地制度,走向留用物业制度 | 第109-117页 |
| 5.2.1. 留用物业制度构想 | 第109-112页 |
| 5.2.2. 制度评价 | 第112-114页 |
| 5.2.3. 制度的生长土壤:存量规划时代中的城中村征地补偿应对 | 第114-116页 |
| 5.2.4. 制度的难点认识与推行时机 | 第116-117页 |
| 5.3. 操作创新可能:土地出让“竞配建”物业方式兑现留用物业 | 第117-120页 |
| 5.3.1. 广州市实行的土地出让“竞配建”方式 | 第117-118页 |
| 5.3.2. “竞配建”兑现留用物业的思路构想 | 第118-120页 |
| 5.3.3. 操作的适用性与推广的可能 | 第120页 |
| 5.4. 相关制度保障:完善留用物业制度的若干建议 | 第120-125页 |
| 5.4.1. 历史遗留问题优先纳入物业兑现补偿,实现留用制度的顺利接轨 | 第120-121页 |
| 5.4.2. 制定政策刚性原则和弹性空间,充分调动市场机制 | 第121-122页 |
| 5.4.3. 建立留用物业管理机制,以台账方式明确村集体的资产分布和收益 | 第122-123页 |
| 5.4.4. 建立收益分配约束机制,保障留用物业补偿的公平分配 | 第123-125页 |
| 第六章 结论 | 第125-130页 |
| 6.1. 主要结论 | 第125-127页 |
| 6.1.1. 留用地制度的发端及其本质解释 | 第125页 |
| 6.1.2. 留用地制度的困境和未来发展方向 | 第125-126页 |
| 6.1.3. 留用制度的提出、对策及建议(可能的创新点) | 第126-127页 |
| 6.2. 研究的局限与不足之处 | 第127-130页 |
| 参考文献 | 第130-135页 |
| 一、专著、论文集、研究报告 | 第130页 |
| 二、学位论文 | 第130-131页 |
| 三、学术期刊 | 第131-133页 |
| 四、电子文献 | 第133-135页 |
| 附件 | 第135-146页 |
| 附件一: 广州市留用地制度的主要政策文件内容梳理 | 第135-137页 |
| 附件二: 本文研究中所涉及到的相关政策文件目录及来源整理 | 第137-139页 |
| 附件三: 2018年2月14日广州市人民政府公布的《关于进一步加强广州市征收农村集体土地留用地管理的意见(征求意见稿)》全文及其专项解读 | 第139-146页 |
| 致谢 | 第146页 |
