| 内容摘要 | 第1-6页 |
| Abstract | 第6-11页 |
| 引言 | 第11-13页 |
| 一、房地产投资信托（REITs）法律制度之基本理论 | 第13-25页 |
| （一） 房地产投资信托的含义及其特征 | 第13-15页 |
| （二） 房地产投资信托的种类 | 第15-19页 |
| 1. 权益型REITs、抵押型REITs 和混合型REITs | 第15-17页 |
| 2. 公司型REITs 和契约型REITs | 第17页 |
| 3. 公募型REITs 和私募型REITs | 第17-18页 |
| 4. 封闭式REITs 和开放式REITs | 第18-19页 |
| (三) 房地产投资信托与相关概念的辨析 | 第19-21页 |
| 1.R EITs 与房地产信托 | 第19页 |
| 2.R EITs 与房地产证券化 | 第19-20页 |
| 3. 房地产投资信托与证券投资基金 | 第20-21页 |
| （四） 美国房地产投资信托相关法律制度的历史演变以及我国可资借鉴之处 | 第21-23页 |
| （五） 我国房地产投资信托发展现状 | 第23-25页 |
| 二、中美关于REITs 法律体系的对比 | 第25-32页 |
| （一） 中美关于REITs 法律框架的对比 | 第25-27页 |
| 1. 美国REITs 的法律框架 | 第25-26页 |
| 2. 中国REITs 的法律框架 | 第26-27页 |
| （二） 信托法领域 | 第27-29页 |
| 1. 美国有关REITs 的信托法规 | 第27页 |
| 2.中国 C-REITs 的信托法规 | 第27-29页 |
| （三） 证券法领域 | 第29-30页 |
| 1. 美国REITs 的相关证劵法规 | 第29页 |
| 2. 中国REITs 的相关证劵法规 | 第29-30页 |
| （四） 其他配套法律领域 | 第30-31页 |
| 1. 美国REITs 的相关配套法律 | 第30页 |
| 2. 中国REITs 的相关配套法律 | 第30-31页 |
| （五） REITs 相关法律中关于风险规制的对比 | 第31-32页 |
| 1. 美国REITs 风险规制 | 第31-32页 |
| 2. 中国REITs 风险规制 | 第32页 |
| 三、房地产投资信托REITs 在我国发展存在的法律障碍 | 第32-44页 |
| （一） 源于信托法领域的障碍 | 第32-36页 |
| 1. 信托投资机构资格的限制 | 第33页 |
| 2. 信托委托人资格的限制 | 第33页 |
| 3. 信托机构注册资本的限制 | 第33页 |
| 4. 信托投资融资规模的限制 | 第33-34页 |
| 5. 信托投资受益权转让和流通的限制 | 第34页 |
| 6. 信托财产登记管理程序上的不完善 | 第34-35页 |
| 7. 可能会出现“双向信托”现象 | 第35页 |
| 8. 集合信托法律规范中存在的问题 | 第35-36页 |
| （二） 相关税收体制的缺失 | 第36-38页 |
| 1. 信托税制缺失 | 第36页 |
| 2. 个人投资者难以回避双重征税问题 | 第36-37页 |
| 3. 总体税负相对较高 | 第37-38页 |
| （三） 资产证券化相关法规的缺失 | 第38-40页 |
| 1. 证券种类的限制 | 第38页 |
| 2. 证券募集形式的限制 | 第38-39页 |
| 3. 公司型REITs 上市交易流通的限制 | 第39页 |
| 4. 我国目前通过信托投资公司进行房贷证券化是违法行为 | 第39-40页 |
| 5. 我国目前还没有抵押证券化的相关法规 | 第40页 |
| （四） 缺乏专门规范REITs 的法规 | 第40页 |
| （五） 产业基金法尚未设立 | 第40-41页 |
| （六） 现行房地产法引入REITs 的障碍 | 第41-42页 |
| 1. 产权登记过于繁琐 | 第41页 |
| 2. 产权转让规定概括化 | 第41-42页 |
| （七） 风险控制与监管方面的不足 | 第42-44页 |
| 1. 监管方面的的不足 | 第42-43页 |
| 2. 风险控制方面的不足 | 第43-44页 |
| 四、完善我国REITs 立法的建议 | 第44-53页 |
| （一） 投资基金法领域 | 第44页 |
| （二） 信托法领域 | 第44-45页 |
| 1. 放宽投资信托业务资格的限制 | 第44-45页 |
| 2. 取消信托凭证流通和信托产品宣传的限制 | 第45页 |
| 3. 取消信托机构设立分支机构的限制 | 第45页 |
| （三） 证券法领域 | 第45-46页 |
| 1. 赋予信托受益凭证是证券的地位 | 第45-46页 |
| 2. 确立公募和私募两种方式 | 第46页 |
| (四) 税法领域 | 第46-48页 |
| 1. 公平与效率原则 | 第46-47页 |
| 2. 避免重复征税原则 | 第47页 |
| 3. 受益人负担原则 | 第47-48页 |
| （五） 房地产法领域 | 第48-50页 |
| 1. 确定我国房地产信托登记的主管机关 | 第48-49页 |
| 2. 完善房地产信托登记事项。 | 第49-50页 |
| （六） 风险监管和控制领域 | 第50-53页 |
| 1. 加强银监会的监管机制 | 第50页 |
| 2. 加强信息披露制度 | 第50-51页 |
| 3. 引入独立的中介机构 | 第51页 |
| 4. 增加 C-REITs 自律体系 | 第51-52页 |
| 5. 引入委托人和受益人的监督机制 | 第52-53页 |
| 致谢 | 第53-54页 |
| 参考文献 | 第54-56页 |
