| 摘要 | 第2-3页 |
| abstract | 第3页 |
| 引言 | 第9-11页 |
| 一、小区业主自治概述 | 第11-19页 |
| (一) 业主自治的定义 | 第11-12页 |
| (二) 业主自治组织 | 第12页 |
| (三) 业主自治涉及的主体 | 第12-15页 |
| 1、业主 | 第12-13页 |
| 2、业主大会 | 第13-14页 |
| 3、业主委员会 | 第14-15页 |
| 4、物业服务企业 | 第15页 |
| 5、政府管理部门 | 第15页 |
| (四) 业主自治的法理基础 | 第15-19页 |
| 1、建筑物区分所有权制度介绍 | 第15-16页 |
| 2、建筑物区分所有权制度的内容 | 第16-19页 |
| 二、我国小区业主自治的历史沿革和存在问题 | 第19-26页 |
| (一) 我国小区业主自治的历史沿革 | 第19-20页 |
| 1、我国城镇住房制度改革介绍 | 第19-20页 |
| 2、业主自治组织的萌芽——业主管理委员会 | 第20页 |
| (二) 我国业主自治存在的问题 | 第20-26页 |
| 1、民事主体地位薄弱,自治主体争议不断 | 第21页 |
| 2、组织机构以偏概全,缺乏业主团体整体概念 | 第21-22页 |
| 3、无法人主体资格,难以有效开展日常活动 | 第22-23页 |
| 4、确定为其他组织,承担无限民事责任 | 第23-24页 |
| 5、业主团体民事诉讼法资格薄弱 | 第24页 |
| 6、业主团体机构权责设置不合理,业主自治意识薄弱 | 第24-25页 |
| 7、业主自治运作门槛高、难以有效达成一致意见 | 第25-26页 |
| 三、有限责任公司的治理结构 | 第26-28页 |
| (一) 公司治理及公司治理结构 | 第26-27页 |
| (二) 公司治理结构设置 | 第27-28页 |
| 1、股东会 | 第27页 |
| 2、董事会 | 第27-28页 |
| 3、监事会 | 第28页 |
| 4、经理等管理层 | 第28页 |
| 四、公司治理结构对业主自治的可参照性 | 第28-31页 |
| 1、两权分离理论 | 第28-29页 |
| 2、利益相关者理论 | 第29页 |
| 3、公司章程与业主公约、业主议事规则 | 第29-30页 |
| 4、公司法人与业主自治团体相似性分析 | 第30-31页 |
| 五、域内外小区业主自治以公司治理方式运作的实践 | 第31-33页 |
| 1.美国的业主协会 | 第31页 |
| 2.加拿大的共管式公寓 | 第31-32页 |
| 3.香港的业主立案法团 | 第32-33页 |
| 六、以公司治理结构实施小区业主自治管理的建议 | 第33-41页 |
| (一) 参照公司法人制度,明确业主团体的社会团体法人地位 | 第33-35页 |
| (二) 借鉴公司治理机构,设置业主自治管理机构 | 第35-37页 |
| 1、主要机构设置 | 第35-36页 |
| 2、创设监事会 | 第36页 |
| 3、设立不同职能的委员会 | 第36-37页 |
| 4、人员选择要求 | 第37页 |
| (三) 优化业主大会会议模式,提高会议决策效率 | 第37-38页 |
| (四) 对于业委会成员的免责保护及追责机制 | 第38-39页 |
| (五) 学习公司经营理念,扩大财产及经费来源 | 第39页 |
| (六) 引入市场化运作模式,购买第三方专业服务机制 | 第39-41页 |
| 1、理顺委托管理关系,建立物业职业经理人制度 | 第39-40页 |
| 2、降低自治管理风险,建立并购买物业保险制度 | 第40-41页 |
| 结语 | 第41-42页 |
| 参考文献 | 第42-44页 |
| 后记 | 第44-45页 |