我国商品住宅的空置及其对策研究

1 绪论	第1-20页
·研究意义	第9-10页
·研究背景	第10-15页
·历史背景分析	第10-11页
·市场背景分析	第11-12页
·政策背景分析	第12-15页
·空置的定义	第15-17页
·国外和港台对空置的解释	第15-16页
·国内对空置的解释	第16页
·国内外空置指标的差异	第16-17页
·空置的经济学解释	第17-18页
·研究方法	第18页
·基本概念	第18-19页
·小结	第19-20页
2 商品住宅的空置问题分析	第20-30页
·空置率计算方法及探讨	第20-21页
·空置存在的客观合理性	第21-23页
·空置住宅的作用	第21-22页
·空置的理论基础	第22-23页
·自然空置率	第23-26页
·自然空置率的概念	第23-24页
·市场供求和自然空置率	第24页
·境外学者对于自然空置率的研究	第24-25页
·我国住宅自然空置率的实证分析	第25-26页
·目前我国商品住宅空置率的分析	第26-29页
·国外商品住宅合理空置率的区间	第26-27页
·判断我国商品住宅空置应考虑的因素	第27-28页
·我国合理空置率的区间	第28-29页
·小结	第29-30页
3 商品住宅空置的成因	第30-43页
·商品住宅自身方面的原因	第30-34页
·商品住宅价格过高	第30-31页
·商品住宅供给结构不合理	第31-32页
·商品住宅上市时间过于集中，且市场营销手段落后	第32-33页
·物业管理和服务水平滞后	第33页
·商品住宅设计落后，建筑质量低劣	第33-34页
·商品住宅开发项目区位较差	第34页
·消费者方面的原因	第34-39页
·居民的住宅购买力水平低	第34-36页
·收入差距扩大	第36-38页
·居民储蓄用于住宅消费的比例较低	第38-39页
·住房金融方面的原因	第39-41页
·房地产融资走向错位	第39-40页
·住房金融模式仍不明确，政策性住房金融仍不规范	第40页
·个人住房抵押不规范，推行艰难	第40-41页
·其他方面的原因	第41-42页
·房地产三级市场发展滞后	第41页
·房地产投机活动膨胀	第41-42页
·小结	第42-43页
4 降低已有空置对策研究	第43-50页
·帕累托改进与帕累托最优	第43-45页
·将无效供给转化为有效供给	第45-47页
·改变房型	第45-46页
·完善小区配套	第46页
·改变空置商品住宅用途	第46页
·搞活三级市场	第46页
·将空置商品房推倒重建	第46-47页
·制定多项措施，降低房价	第47-48页
·税收方面的优惠	第47页
·允许将普通商品住宅转化为经济实用房，廉租房	第47-48页
·严厉打击炒房行为	第48页
·其它方面的措施	第48-49页
·完善住房公积金制度	第48页
·加快购房贷款改革，完善金融服务功能	第48-49页
·小结	第49-50页
5 避免新增空置对策研究	第50-57页
·政府控制供给总量	第50-54页
·进行适当的房地产投资规模调控和房地产需求调控	第50-51页
·加强土地市场的调控和管理	第51-52页
·进一步优化供给结构	第52页
·商品住宅开发规模优化决策理论模型	第52-54页
·开发企业自身的经营优化	第54-56页
·准确的市场定位	第54-55页
·严格控制成本，降低房价	第55页
·优化房型结构，增加有效供给	第55页
·提高住宅产业的技术含量	第55-56页
·其他方面的措施	第56页
·提高居民的支付能力	第56页
·完配中介机构	第56页
·小结	第56-57页
6 结论与展望	第57-59页
·结论	第57页
·本文创新之处	第57页
·展望	第57-59页
致谢	第59-60页
参考文献	第60-61页