| 摘要 | 第1-4页 |
| Abstract | 第4-10页 |
| 绪论 | 第10-15页 |
| 一、选题的缘由及意义 | 第10-11页 |
| 二、学术史回顾 | 第11-13页 |
| 三、研究思路与方法 | 第13-15页 |
| 第一章 近代上海房地产经营的条件 | 第15-25页 |
| 第一节 租界——近代上海房地产经营的社会环境 | 第15-22页 |
| 一、1845 年《土地章程》、永租制与租界的形成 | 第15-19页 |
| 二、租界与上海人口的变化 | 第19-21页 |
| 三、第二次《土地章程》与近代上海房地产经营的勃兴 | 第21-22页 |
| 第二节 道契——近代上海房地产经营的产权保障 | 第22-25页 |
| 一、道契产生以前上海的土地凭证 | 第22-23页 |
| 二、道契及其办理手续 | 第23页 |
| 三、道契的优越性及其对房地产经营的影响 | 第23-25页 |
| 第二章 近代上海房地产经营人员构成和资金来源 | 第25-42页 |
| 第一节 近代上海房地产商的构成 | 第25-35页 |
| 一、西方冒险家 | 第25-29页 |
| 二、外国教会 | 第29-30页 |
| 三、华人工商业和银行业经营人员 | 第30-32页 |
| 四、地主官僚 | 第32-33页 |
| 五、买办 | 第33-35页 |
| 第二节 近代上海房地产经营资金来源 | 第35-42页 |
| 一、贩卖鸦片的巨额利润 | 第35-37页 |
| 二、抵押借款 | 第37-38页 |
| 三、发行股票、债券 | 第38-40页 |
| 四、中国官僚地主的自有资金、经营工商业的利润和金融资本 | 第40-42页 |
| 第三章 近代上海房地产经营业务 | 第42-67页 |
| 第一节 土地房屋买卖 | 第42-45页 |
| 一、频繁的房地产交易 | 第42-43页 |
| 二、房地产价格上涨中的暴利 | 第43-45页 |
| 第二节 置产出租 | 第45-53页 |
| 一、上海居，尤不易 | 第45页 |
| 二、丰厚稳定的利润 | 第45-47页 |
| 三、兴建高层物业出租 | 第47-49页 |
| 四、收租 | 第49-50页 |
| 五、加租 | 第50-51页 |
| 六、二房东 | 第51-53页 |
| 第三节 租地造屋 | 第53-57页 |
| 一、房地产商竞相开展租地造屋业务 | 第53-54页 |
| 二、租地造屋受房地产商青睐之原因 | 第54-56页 |
| 三、租地造屋获利之机理 | 第56-57页 |
| 第四节 代客经租 | 第57-60页 |
| 一、无本万利及成因 | 第58-59页 |
| 二、外国经租商的优势 | 第59-60页 |
| 第五节 抵押放款 | 第60-63页 |
| 一、房地产商不务“正”业 | 第60-61页 |
| 二、经营抵押放款的益处 | 第61-63页 |
| 第六节 道契挂号 | 第63-65页 |
| 一、道契挂号的手续 | 第63-64页 |
| 二、特权业务 | 第64-65页 |
| 三、道契挂号出现的制度性因素 | 第65页 |
| 第七节 房地产经纪 | 第65-67页 |
| 一、两类房地产经纪 | 第65-66页 |
| 二、与“中人”之不同 | 第66-67页 |
| 第四章 近代上海房地产经营的特点 | 第67-86页 |
| 第一节 与政治权力资源相结合 | 第67-71页 |
| 一、以帝国主义为靠山 | 第67-69页 |
| 二、与官僚军阀相勾结 | 第69-71页 |
| 三、无树难乘凉 | 第71页 |
| 第二节 与金融业关系密切 | 第71-75页 |
| 一、金融业向房地产界放款 | 第72-73页 |
| 二、金融业直接投资于房地产业 | 第73-74页 |
| 三、银行利率影响房地产价格 | 第74-75页 |
| 第三节 较为科学的经营策略 | 第75-80页 |
| 一、交游广阔、及时获取信息 | 第75-76页 |
| 二、注重经营形象和广告宣传 | 第76-77页 |
| 三、追求长期效益和永续经营 | 第77-78页 |
| 四、努力垄断 | 第78-79页 |
| 五、有较强的服务意识 | 第79-80页 |
| 第四节 手段卑劣、巧取豪夺 | 第80-82页 |
| 一、强买土地 | 第80-81页 |
| 二、血腥的迫迁 | 第81页 |
| 三、哄抬房地产价格 | 第81-82页 |
| 第五节 投机盛行 | 第82-86页 |
| 一、典型案例 | 第82-85页 |
| 二、房地产投机行为评析 | 第85-86页 |
| 第五章 近代上海房地产经营的影响 | 第86-91页 |
| 第一节 推动上海城市的发展 | 第86-88页 |
| 一、扩大了近代上海城市规模 | 第86-87页 |
| 二、奠定了上海城市区域功能的基础 | 第87-88页 |
| 三、实现了市政建设的大发展 | 第88页 |
| 第二节 促进了建筑业革命 | 第88-91页 |
| 一、建筑业向规模化发展 | 第88-89页 |
| 二、建筑技术的革新 | 第89-91页 |
| 结语 | 第91-94页 |
| 参考资料 | 第94-99页 |
| 后记 | 第99-101页 |
| 作者在攻读硕士研究生期间公开发表论文情况 | 第101页 |