| 摘要 | 第1-4页 |
| ABSTRACT | 第4-9页 |
| 引言 | 第9-11页 |
| 1 基本概念研究 | 第11-24页 |
| ·住宅与房地产 | 第11-12页 |
| ·房地产 | 第11页 |
| ·住宅的概念，功能，基本特征 | 第11-12页 |
| ·房地产市场与住宅市场 | 第12-15页 |
| ·房地产市场 | 第12页 |
| ·住宅市场 | 第12-14页 |
| ·住宅市场的概念 | 第12-13页 |
| ·住宅市场的分类 | 第13页 |
| ·住宅市场的特征 | 第13-14页 |
| ·住宅市场的功能 | 第14-15页 |
| ·住宅供需理论研究 | 第15-24页 |
| ·住宅需求理论 | 第16-19页 |
| ·住宅需求的定义 | 第16页 |
| ·住宅需求的作用 | 第16页 |
| ·住宅需求的影响因素 | 第16-18页 |
| ·住宅有效需求和潜在需求 | 第18-19页 |
| ·住宅供给理论 | 第19-20页 |
| ·住宅供给的定义 | 第19页 |
| ·住宅供给的影响因素 | 第19-20页 |
| ·住宅市场供需关系理论 | 第20-24页 |
| ·住宅市场供给与需求的均衡态 | 第20-21页 |
| ·住宅市场供给与需求的非均衡态 | 第21-24页 |
| 2 北京市住宅市场供需现状分析及存在的问题 | 第24-40页 |
| ·北京市住宅市场供给现状分析 | 第24-30页 |
| ·住宅投资总额 | 第24页 |
| ·住宅供给指标分析 | 第24-25页 |
| ·住宅供给总量测算 | 第25-27页 |
| ·增量供给总量测算 | 第25-26页 |
| ·存量供给总量测算 | 第26-27页 |
| ·供给结构现状分析 | 第27-30页 |
| ·供给住宅类型分析 | 第27-28页 |
| ·供给区域分析 | 第28-29页 |
| ·供给面积套数分析 | 第29-30页 |
| ·北京市住宅需求现状分析 | 第30-35页 |
| ·住宅销售面积分析 | 第30页 |
| ·住宅需求总量测算 | 第30-33页 |
| ·新增人口的居住需求 | 第30-31页 |
| ·城镇化需求 | 第31-32页 |
| ·拆迁需求 | 第32页 |
| ·改善需求 | 第32-33页 |
| ·自然折旧需求 | 第33页 |
| ·投资需求 | 第33页 |
| ·需求结构现状分析 | 第33-35页 |
| ·住宅类型需求结构 | 第33-34页 |
| ·住宅面积需求结构 | 第34页 |
| ·选择住宅所在区域 | 第34-35页 |
| ·商品住宅空置分析 | 第35-36页 |
| ·北京市住宅市场供需关系的基本判定 | 第36-40页 |
| ·总量失衡 | 第36-37页 |
| ·结构失衡 | 第37-40页 |
| 3 北京市住宅市场供需失衡的成因分析 | 第40-54页 |
| ·导致总量失衡的主要因素分析 | 第40-51页 |
| ·供给角度分析 | 第40-48页 |
| ·土地-要素约束 | 第40-44页 |
| ·行政程序复杂-时间约束 | 第44-45页 |
| ·二手房交易障碍 | 第45-48页 |
| ·需求角度分析 | 第48-51页 |
| ·存在大量的投资需求 | 第48-49页 |
| ·改善需求 | 第49-50页 |
| ·拆迁需求 | 第50-51页 |
| ·导致结构失衡的主要因素分析 | 第51-54页 |
| ·供给角度分析 | 第51-52页 |
| ·各类型住宅投资总额 | 第51页 |
| ·开发商对高额利润的追求 | 第51页 |
| ·经济适用房供应存在的问题 | 第51-52页 |
| ·需求角度分析 | 第52-54页 |
| ·房价收入比 | 第52页 |
| ·购房所交纳的税费繁多 | 第52-53页 |
| ·消费者对购房区位的偏好加剧了住宅供需的结构性失衡 | 第53-54页 |
| 4 解决北京市住宅市场供需失衡的建议 | 第54-61页 |
| ·解决总量失衡的建议 | 第54-59页 |
| ·优化土地供给 | 第54-56页 |
| ·合理控制用地规模，加大住宅建设土地供给 | 第54页 |
| ·彻底明确土地拍卖政策，进一步改革完善土地出让方式 | 第54-56页 |
| ·严厉打击囤积土地现象，合理处置闲置用地 | 第56页 |
| ·简化行政程序，提高办事效率 | 第56页 |
| ·清除二手房交易障碍 | 第56-57页 |
| ·从根本上明晰和理顺住宅产权关系 | 第56-57页 |
| ·调整税收制度，促进存量房上市 | 第57页 |
| ·整顿中介机构，促进存量房上市 | 第57页 |
| ·抑制商品住宅市场的投机行为 | 第57-58页 |
| ·对住房交易加强税收征管 | 第58页 |
| ·规范开发商的预售行为 | 第58页 |
| ·尽快开征房产税和土地闲置税 | 第58页 |
| ·正确引导住宅消费 | 第58-59页 |
| ·合理释放拆迁需求 | 第59页 |
| ·改善住宅供给结构 | 第59-61页 |
| ·发挥政府政策导向作用，促进住宅供给结构合理化 | 第59页 |
| ·调整税收以促进住宅供给结构合理 | 第59-60页 |
| ·开征高档住宅、公寓、别墅消费税，抑制高端需求 | 第59-60页 |
| ·正税清费，减少普通住宅购房者的负担 | 第60页 |
| ·土地增值税的调整 | 第60页 |
| ·进一步完善经济适用房 | 第60页 |
| ·妥善处理空置商品住宅 | 第60-61页 |
| 5 结语 | 第61-63页 |
| ·研究的基本结论 | 第61页 |
| ·需要进一步研究并应说明的问题 | 第61-63页 |
| 参考文献 | 第63-65页 |
| 附录1 统计方法及结果 | 第65-68页 |
| 附录2 华富家苑计算详例 | 第68-70页 |
| 个人简介 | 第70-71页 |
| 导师简介 | 第71-72页 |
| 致谢 | 第72页 |