| 摘要 | 第1-5页 |
| Abstract | 第5-9页 |
| 1 序言 | 第9-14页 |
| ·研究背景 | 第9-10页 |
| ·主要内容和框架 | 第10-13页 |
| ·本文创新之处与不足 | 第13-14页 |
| 2 土地一级开发是房地产运行的首要环节 | 第14-18页 |
| ·土地一级开发的界定 | 第14-15页 |
| ·土地一级开发是房地产运行的首要环节 | 第15-16页 |
| ·土地一级开发是城市规划、发展用地的前提 | 第16页 |
| ·提高政府对城市土地市场的调控能力,防止国有资产流失 | 第16页 |
| ·促进土地一、二级市场专业化发展,规范房地产市场 | 第16页 |
| ·土地一级开发对房价的影响 | 第16-18页 |
| 3 北京市土地一级开发模式研究 | 第18-29页 |
| ·土地一级开发发展阶段及北京市土地一级开发模式演变 | 第18-19页 |
| ·萌芽期(1996年至1999年)——开发商和用地单位自行进行土地一级开发模式 | 第18页 |
| ·发展期(1999年至2002年)——专门从事土地一级开发公司的诞生 | 第18-19页 |
| ·规范期(2002年至今)——通过招投标选择土地一级开发企业 | 第19页 |
| ·未来土地一级开发收归国有的新模式 | 第19页 |
| ·现行的北京土地一级开发流程及主要阶段 | 第19-22页 |
| ·政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式的比较 | 第22-25页 |
| ·政府主导型模式 | 第22-23页 |
| ·企业主导型模式 | 第23-24页 |
| ·两种模式的比较 | 第24-25页 |
| ·北京市两种土地一级开发模式的数据分析 | 第25-26页 |
| ·北京市土地一级开发市场化模式退出的原因分析 | 第26-29页 |
| ·融资难且利润低 | 第27页 |
| ·政府对土地一级开发的控制难度加大 | 第27-28页 |
| ·造成土地开发一、二级联动,影响土地市场的公平竞争 | 第28页 |
| ·导致土地一级开发过程中的政企职责不分 | 第28-29页 |
| 4 北京市土地一级开发收归国有模式已成定论 | 第29-34页 |
| ·土地一级开发收归国有模式浮出水面 | 第29-32页 |
| ·土地垄断性决定了政府主导用地供地模式 | 第29-30页 |
| ·城市土地的相对稀缺性和市场地域性,导致了土地市场的垄断性 | 第29页 |
| ·我国的土地管理体制决定了土地市场必然存在高度垄断 | 第29-30页 |
| ·土地征用是政府行为 | 第30页 |
| ·政府、开发商、原土地方三者关系中,政府处于主导地位 | 第30-31页 |
| ·土地一级开发收归国有经营内因分析 | 第31-32页 |
| ·有效地控制地价 | 第31页 |
| ·有效地防止土地增值收益流失 | 第31页 |
| ·有效地制止土地一、二级联动"隐形"开发的现象,提高了房地产市场的公平竞争性 | 第31-32页 |
| ·经济关系简单 | 第32页 |
| ·做好土地一级开发国有经营的对策分析 | 第32-34页 |
| ·资金问题及拓展筹资方式的救济 | 第32-33页 |
| ·主题地位问题及土地储备中心主题地位化的设想 | 第33页 |
| ·管理问题及提高管理效率的有效措施 | 第33-34页 |
| 5 土地一级开发成本核算与控制 | 第34-38页 |
| ·土地一级开发成本 | 第34页 |
| ·土地一级开发成本核算 | 第34-36页 |
| ·土地一级开发成本费用构成 | 第34-35页 |
| ·土地一级开发成本费用结构分析 | 第35-36页 |
| ·土地一级开发成本控制 | 第36-38页 |
| 6 土地一级开发融资模式选择 | 第38-45页 |
| ·北京市土地一级开发资金需求及融资情况 | 第38-39页 |
| ·基于企业自行安排融资的问题分析 | 第39-40页 |
| ·土地一级开发企业融资困难,进入门槛高 | 第39页 |
| ·融资效率低,风险传递快 | 第39-40页 |
| ·基于土地储备贷款的现有融资模式分析 | 第40-42页 |
| ·政府专营型土地一级开发融资模式分析 | 第40页 |
| ·仅仅依靠土地储备贷款也有一定问题 | 第40-42页 |
| ·法律主体瑕疵 | 第41页 |
| ·风险问题 | 第41-42页 |
| ·融资方式单一,缺少有效的融资组合方式 | 第42页 |
| ·拓宽和创新融资渠道分析 | 第42-44页 |
| ·土地一级开发基金 | 第42-43页 |
| ·土地一级开发地方政府债券 | 第43页 |
| ·信托融资 | 第43-44页 |
| ·赋予原土地使用者"期权" | 第44页 |
| ·多元组合式能有效降低一级开发成本,有效调控房价 | 第44-45页 |
| 7 结论与建议 | 第45-47页 |
| ·呼吁政府主导型的土地一级开发模式 | 第45页 |
| ·解决政府主导型模式的潜在问题,以保其持续发展 | 第45页 |
| ·倡导改革现有融资模式,创新融资途径 | 第45-46页 |
| ·寻找新的模式需要政府的支持和加强法律制度建设 | 第46-47页 |
| 参考文献 | 第47-49页 |
| 致谢 | 第49-50页 |
