| 摘要 | 第7-9页 |
| abstract | 第9-10页 |
| 1.引言 | 第11-18页 |
| 1.1 研究背景和意义 | 第11-12页 |
| 1.1.1 研究背景 | 第11页 |
| 1.1.2 研究意义 | 第11-12页 |
| 1.2 文献综述 | 第12-16页 |
| 1.2.1 关于房地产信托投资基金融资发展模式研究 | 第12-14页 |
| 1.2.2 关于房地产信托投资基金融资风险研究 | 第14页 |
| 1.2.3 关于房地产信托投资基金融资法律、税收研究 | 第14-15页 |
| 1.2.4 文献述评 | 第15-16页 |
| 1.3 研究思路与方法 | 第16-17页 |
| 1.3.1 研究思路 | 第16页 |
| 1.3.2 研究方法 | 第16-17页 |
| 1.4 本文的基本框架 | 第17-18页 |
| 2.房地产信托投资基金的理论概述 | 第18-27页 |
| 2.1 房地产信托投资基金概述 | 第18-21页 |
| 2.1.1 房地产信托投资基金的概念 | 第18-19页 |
| 2.1.2 房地产信托投资基金的分类 | 第19页 |
| 2.1.3 房地产信托投资基金的优势 | 第19-21页 |
| 2.2 房地产信托投资基金的构成要素 | 第21-23页 |
| 2.2.1 基础资产资金池 | 第21-22页 |
| 2.2.2 特殊目的载体 | 第22页 |
| 2.2.3 信用增级机制 | 第22-23页 |
| 2.3 房地产信托投资基金融资的运作流程 | 第23-24页 |
| 2.3.1 确定参与主体并签订计划、协议书 | 第23-24页 |
| 2.3.2 REITs产品的设立与销售 | 第24页 |
| 2.3.3 定期披露资产管理、收益分配报告 | 第24页 |
| 2.4 房地产信托投资基金的理论基础 | 第24-27页 |
| 2.4.1 委托代理理论 | 第24-25页 |
| 2.4.2 契约理论 | 第25-26页 |
| 2.4.3 优序融资理论 | 第26-27页 |
| 3.苏宁云商房地产信托投资基金融资案例介绍 | 第27-34页 |
| 3.1 苏宁云商的基本概况 | 第27-30页 |
| 3.1.1 苏宁云商的发展历程 | 第27-28页 |
| 3.1.2 苏宁云商近期O2O模式雏形已成 | 第28-29页 |
| 3.1.3 苏宁云商主要的融资形式 | 第29-30页 |
| 3.2 苏宁云商房地产信托投资基金融资决策过程 | 第30-31页 |
| 3.2.1 对拟证券化的资产进行评估 | 第30-31页 |
| 3.2.2 独立董事发表独立意见 | 第31页 |
| 3.2.3 董事会及股东大会发表意见 | 第31页 |
| 3.3 苏宁云商房地产信托投资基金融资执行过程 | 第31-34页 |
| 3.3.1 门店分别设立为分公司 | 第31-32页 |
| 3.3.2 成立中信苏宁云创私募投资基金 | 第32页 |
| 3.3.3 以基金份额和优先级债券设立专项计划 | 第32-34页 |
| 4.苏宁云商房地产信托投资基金融资案例分析 | 第34-50页 |
| 4.1 苏宁云商房地产信托投资基金融资动因分析 | 第34-39页 |
| 4.1.1 国家政策方面,逐步引进此融资模式 | 第34页 |
| 4.1.2 企业战略方面,推进企业轻资产、O2O战略 | 第34-35页 |
| 4.1.3 企业财务方面,改善亏损及现金流不足状况 | 第35-37页 |
| 4.1.4 融资模式方面,优于其他融资方式的选择 | 第37-39页 |
| 4.2 苏宁云商房地产信托投资基金融资效果分析 | 第39-47页 |
| 4.2.1 盈利、偿债、营运财务指标良好 | 第39-45页 |
| 4.2.2 拓宽融资模式,促进融资渠道多元化发展 | 第45-46页 |
| 4.2.3 进一步落实轻资产战略 | 第46-47页 |
| 4.3 苏宁云商房地产信托投资基金融资模式设计分析 | 第47-50页 |
| 4.3.1 搭建“设立私募基金+专项计划”交易结构 | 第47-48页 |
| 4.3.2 设置AB两类证券及两类分配方案 | 第48-49页 |
| 4.3.3 设置多项信用增级机制 | 第49-50页 |
| 5.结论与启示 | 第50-54页 |
| 5.1 研究结论 | 第50-52页 |
| 5.1.1 房地产信托投资基金可作为新的融资渠道 | 第50页 |
| 5.1.2 不同的融资方案设计影响企业未来现金流 | 第50-51页 |
| 5.1.3 选择优秀管理人及优质商圈房地产有助REITs认购 | 第51-52页 |
| 5.1.4 REITs交易结构受最新政策的影响 | 第52页 |
| 5.2 研究启示 | 第52-54页 |
| 5.2.1 企业需根据融资方案提前为现金流变动测算 | 第52页 |
| 5.2.2 需根据最新政策测算融资成本以决定融资方式 | 第52-53页 |
| 5.2.3 企业需选择优秀管理人及优质商圈证券化 | 第53-54页 |
| 结语 | 第54-55页 |
| 参考文献 | 第55-58页 |
| 致谢 | 第58-59页 |
