| 1 引言 | 第10-22页 |
| 1．1 研究背景和意义 | 第10-14页 |
| 1．1．1 房地产经纪中介的界定 | 第10-11页 |
| 1．1．2 研究的现实背景和意义 | 第11-13页 |
| 1．1．3 研究的理论背景和意义 | 第13-14页 |
| 1．2 问题的提出 | 第14-15页 |
| 1．3 研究框架 | 第15-16页 |
| 1．4 研究方法 | 第16-18页 |
| 1．5 论文的创新点 | 第18-19页 |
| 1．6 研究现状概述 | 第19-22页 |
| 1．6．1 中介理论发展概况 | 第19-21页 |
| 1．6．2 房地产经纪中介理论研究概况 | 第21-22页 |
| 2 代理关系的生成 | 第22-34页 |
| 2．1 搜寻与分工 | 第22-23页 |
| 2．2 分散交易情形 | 第23-24页 |
| 2．3 经过内生经纪中介集中交易 | 第24-27页 |
| 2．4 代理关系生成的均衡分析 | 第27-32页 |
| 2．4．1 支付分析 | 第27-29页 |
| 2．4．2 均衡需要满足的激励条件 | 第29-32页 |
| 2．5 代理关系产生后的福利改进 | 第32-33页 |
| 2．6 本章小结 | 第33-34页 |
| 3 代理机制的分析比较 | 第34-48页 |
| 3．1 美国房地产市场中介代理契约分析 | 第34-37页 |
| 3．1．1 卖方与中介的契约分析 | 第34-36页 |
| 3．1．2 买方与中介的契约分析 | 第36-37页 |
| 3．2 美国市场上中介之间的信息共享机制——多列表服务(MLS) | 第37-38页 |
| 3．3 我国房地产市场中介的代理机制分析 | 第38-43页 |
| 3．3．1 多方代理分析 | 第39-42页 |
| 3．3．2 居间代理分析 | 第42-43页 |
| 3．3．3 非信息共享分析 | 第43页 |
| 3．4 我国现行代理制度向美国的转化 | 第43-46页 |
| 3．4．1 中美两国房地产经纪中介代理机制形成的经济史考察 | 第44-45页 |
| 3．4．2 我国向美国制度转化的制度变迁动力分析 | 第45-46页 |
| 3．5 本章小结 | 第46-48页 |
| 4 代理价格分析 | 第48-61页 |
| 4．1 代理价格的现状 | 第48-51页 |
| 4．1．1 代理价格的国际现状 | 第48-50页 |
| 4．1．2 我国代理价格的现状 | 第50-51页 |
| 4．2 固定比例代理价格的成因分析 | 第51-52页 |
| 4．3 我国中介之间的价格竞争分析 | 第52-54页 |
| 4．4 中介之间的非价格竞争分析 | 第54-60页 |
| 4．4．1 非价格竞争时的房产市场 | 第54-56页 |
| 4．4．2 非价格竞争时的中介市场 | 第56-57页 |
| 4．4．3 非价格竞争时的市场效率 | 第57-59页 |
| 4．4．4 固定佣金率对无效率损失的影响 | 第59-60页 |
| 4．5 本章小结 | 第60-61页 |
| 5 代理的激励分析 | 第61-83页 |
| 5．1 道德风险的具体表现 | 第61-62页 |
| 5．2 单委托人-单代理人情形 | 第62-66页 |
| 5．3 中介共同代理情形 | 第66-70页 |
| 5．4 多中介代理情形 | 第70-72页 |
| 5．5 匿藏信息的道德风险情形 | 第72-77页 |
| 5．5．1 两种信息披露方式 | 第73-76页 |
| 5．5．2 匿藏信息道德风险的瓦解 | 第76-77页 |
| 5．6 房地产经纪中介与逆向选择 | 第77-82页 |
| 5．6．1 逆向选择的具体体现 | 第77-78页 |
| 5．6．2 中介的质量鉴别功能 | 第78-80页 |
| 5．6．3 中介参与时的逆向选择及遏制 | 第80-82页 |
| 5．7 本章小结 | 第82-83页 |
| 6 代理业务的选择 | 第83-91页 |
| 6．1 代理业务的选择问题 | 第83-84页 |
| 6．2 代理业务选择的经验分析 | 第84-86页 |
| 6．3 代理业务选择的模型分析 | 第86-91页 |
| 6．3．1 通过买卖差价的中介交易 | 第86-89页 |
| 6．3．2 通过收取佣金的中介交易 | 第89-91页 |
| 7 结论、进一步研究与不足 | 第91-95页 |
| 7．1 主要结论 | 第91-92页 |
| 7．2 进一步研究 | 第92-93页 |
| 7．3 研究不足 | 第93-95页 |
| 参考文献 | 第95-100页 |
| 附录:字母经济含义检索表 | 第100-103页 |
| 攻读硕士学位期间发表学术论文和取得的科研成果 | 第103-104页 |
| 致谢 | 第104-105页 |