| 引言 | 第1-12页 |
| 一、住宅合作社概述 | 第12-23页 |
| (一) 住宅合作社在外国的历史 | 第13-14页 |
| (二) 中国住宅合作社的发展情况及其特点 | 第14-20页 |
| 1、单个建房人之间就建房产生的关系的性质 | 第15-17页 |
| 2、住宅合作社的特点 | 第17-19页 |
| 3、住宅合作社下的房屋与联建、参建中房屋的区别 | 第19-20页 |
| (三) 住宅合作社模式存在的意义和可行性 | 第20-23页 |
| 1、住宅合作社存在的意义和价值 | 第20-21页 |
| 2、住宅合作社存在的可行性 | 第21-23页 |
| 二、对受托人—合作社的法律监控 | 第23-27页 |
| (一) 合作社业主委员会委员的挑选 | 第24页 |
| (二) 合作社业主委员会的权利义务 | 第24-25页 |
| (三) 合作社与业主委员会之间的关系 | 第25页 |
| (四) 合作社业主委员会委员在履行职责时,要适用谨慎投资人规则(Prudent Investor Rule) | 第25-27页 |
| 三、合作社建房的成本控制 | 第27-30页 |
| (一) 业主委员会的报酬和必要费用补偿标准的确定 | 第27页 |
| (二) 国有土地使用权出让金的免除 | 第27页 |
| (三) 房屋本身的造价问题 | 第27-28页 |
| 1、建筑施工合同中的支付方式 | 第27-28页 |
| 2、合作社与其他公司签订的备用合同 | 第28页 |
| (四) 监理费用的确定 | 第28页 |
| (五) 总的成本控制 | 第28-30页 |
| 四、质量保障和法律救济 | 第30-34页 |
| (一) 对开发商的要求 | 第30-31页 |
| 1、对开发商的资质要求 | 第30页 |
| 2、施工许可证制度 | 第30页 |
| 3、开发商的质量保障责任 | 第30-31页 |
| (二) 工程监理及其相关问题 | 第31-33页 |
| 1、监理公司资质 | 第31页 |
| 2、工程监理的内容 | 第31-33页 |
| 3、监理责任 | 第33页 |
| (三) 出现房屋质量问题后的救济 | 第33-34页 |
| 1、合作社应履行善良管理人方面的义务 | 第33-34页 |
| 2、房屋本身的质量问题,如果出现房屋质量瑕疵,应进行及时有效的补救 | 第34页 |
| 五、合作社中的决策问题和资金来源问题 | 第34-36页 |
| 六、合作社制度的完善 | 第36-44页 |
| (一) 对《暂行办法》的具体规定的认识和完善。 | 第36-39页 |
| 1、住宅合作社的审批机关 | 第36-37页 |
| 2、住宅合作社的资金状况 | 第37页 |
| 3、日常事务的执行机构改为“业主委员会”为宜 | 第37-38页 |
| 4、住宅合作社应当是一个开放的自治组织体 | 第38页 |
| 5、有关部门不应当干涉住宅合作社的内部事务 | 第38-39页 |
| 6、删除《暂行办法》中的要征得职工单位的同意的话语 | 第39页 |
| 7、住宅合作社在一个地方设立的数量限制 | 第39页 |
| (二) 《暂行办法》的法律效力以及国有土地使用期限届满时的权利保护 | 第39-44页 |
| 1、《暂行办法》及相关规定的法律位阶和法律效力太低 | 第39-41页 |
| 2、收回国有土地使用权时的利益平衡问题 | 第41-44页 |
| 结语 | 第44-45页 |
| 附件：《城镇住宅合作社法》 | 第45-49页 |
| 参考文献 | 第49-50页 |
