| 摘要 | 第5-6页 |
| Abstract | 第6页 |
| 图表目录 | 第11-13页 |
| 第一章 绪论 | 第13-24页 |
| 1.1 项目研究背景及意义 | 第13-15页 |
| 1.1.1 项目研究背景 | 第13-15页 |
| 1.1.2 项目的研究意义 | 第15页 |
| 1.2 相关文献综述 | 第15-19页 |
| 1.2.1 国外的土地储备概况 | 第15-16页 |
| 1.2.2 我国的土地储备概况 | 第16-17页 |
| 1.2.3 国内土地储备补偿 | 第17-18页 |
| 1.2.4 经营性用地招拍挂 | 第18-19页 |
| 1.3 研究目的、内容及拟解决的关键问题 | 第19-22页 |
| 1.3.1 研究目的 | 第19页 |
| 1.3.2 研究拟解决的关键问题 | 第19页 |
| 1.3.3 研究主要内容 | 第19-22页 |
| 1.4 研究方法 | 第22页 |
| 1.4.1 市场比较法 | 第22页 |
| 1.4.2 假设开发法 | 第22页 |
| 1.4.3 定量与定性分析法 | 第22页 |
| 1.5 研究工作基础 | 第22-24页 |
| 第二章 项目概况与实施 | 第24-44页 |
| 2.1 项目概况 | 第24-26页 |
| 2.1.1 项目主要关联单位 | 第24页 |
| 2.1.2 项目简介 | 第24-25页 |
| 2.1.3 项目建设的必要性 | 第25-26页 |
| 2.2 项目存在问题 | 第26页 |
| 2.2.1 地块闲置，被村民占用 | 第26页 |
| 2.2.2 地块不符合“三旧”改造条件 | 第26页 |
| 2.2.3 变更土地功能性质、容积率申请一律禁止 | 第26页 |
| 2.3 项目开发思路 | 第26-38页 |
| 2.3.1 股权转让进行开发 | 第27-35页 |
| 2.3.2 土地收储重新摘牌后进行开发 | 第35-38页 |
| 2.4 项目实施 | 第38-40页 |
| 2.4.1 地块清地补偿 | 第39页 |
| 2.4.2 项目用地性质变更 | 第39页 |
| 2.4.3 地块成交价各单位的分成 | 第39-40页 |
| 2.4.4 挂牌条件设定 | 第40页 |
| 2.4.5 地块取得 | 第40页 |
| 2.5 本章小结 | 第40-44页 |
| 2.5.1 股权转让的优点与缺点 | 第41页 |
| 2.5.2 收储挂牌的优点与缺点 | 第41-42页 |
| 2.5.3 两种开发思路在中山项目中的比较 | 第42-44页 |
| 第三章 项目开发与投资估算 | 第44-68页 |
| 3.1 项目投资环境 | 第44-49页 |
| 3.1.1 中山市经济情况 | 第44页 |
| 3.1.2 中山市房地产市场情况 | 第44-47页 |
| 3.1.3 中山市房地产政策调控 | 第47-49页 |
| 3.2 项目定位 | 第49-54页 |
| 3.2.1 目标客户 | 第49-51页 |
| 3.2.2 项目周边市场情况 | 第51-52页 |
| 3.2.3 产品定位分析 | 第52-53页 |
| 3.2.4 楼盘户型比例 | 第53-54页 |
| 3.3 项目销售预期 | 第54-55页 |
| 3.3.1 项目销售定价 | 第54页 |
| 3.3.2 项目销售预测 | 第54-55页 |
| 3.3.3 项目开发计划 | 第55页 |
| 3.4 项目规划 | 第55-58页 |
| 3.4.1 项目主要规划指标 | 第55-57页 |
| 3.4.2 项目规划原则 | 第57-58页 |
| 3.4.3 项目规划理念 | 第58页 |
| 3.5 投资估算 | 第58-63页 |
| 3.5.1 土地成本 | 第58-59页 |
| 3.5.2 前期费用 | 第59页 |
| 3.5.3 市政配套费用 | 第59-60页 |
| 3.5.4 建筑安装工程费用 | 第60-61页 |
| 3.5.5 不可预见费 | 第61页 |
| 3.5.6 日常管理费用 | 第61页 |
| 3.5.7 销售费用 | 第61-62页 |
| 3.5.8 土地增值税 | 第62-63页 |
| 3.5.9 资金筹措与财务费用 | 第63页 |
| 3.6 项目经济分析 | 第63-67页 |
| 3.6.1 项目开发成本 | 第63-64页 |
| 3.6.2 现金流量表 | 第64-65页 |
| 3.6.3 利润分析 | 第65-66页 |
| 3.6.4 保本分析 | 第66-67页 |
| 3.7 本章小结 | 第67-68页 |
| 第四章 投标策略分析 | 第68-82页 |
| 4.1 项目地块市场背景 | 第68-70页 |
| 4.1.1 项目地块价格参考对比 | 第68-69页 |
| 4.1.2 潜在竞争对手 | 第69-70页 |
| 4.2 土地价格变动对项目经济指标的影响 | 第70-74页 |
| 4.2.1 测算分析原则 | 第70页 |
| 4.2.2 对项目利润和土地增值税的影响 | 第70-71页 |
| 4.2.3 对项目保本点的影响 | 第71-72页 |
| 4.2.4 对项目整体收益的影响 | 第72-73页 |
| 4.2.5 对项目资金筹措和自有资金投资利润率的影响 | 第73-74页 |
| 4.3 开发收益与返还利润的平衡点 | 第74-76页 |
| 4.3.1 项目净利润拐点 | 第74-75页 |
| 4.3.2 项目整体收益拐点 | 第75-76页 |
| 4.4 限地价竞配建面积对项目收益的影响 | 第76-81页 |
| 4.4.1 限地价竞配建案例 | 第76-77页 |
| 4.4.2 限地价竞配建影响分析 | 第77-78页 |
| 4.4.3 项目地块限地价竞配建设想分析 | 第78-81页 |
| 4.5 本章小结 | 第81-82页 |
| 第五章 结论与展望 | 第82-86页 |
| 5.1 结论 | 第82-83页 |
| 5.2 展望 | 第83-86页 |
| 5.2.1 项目的启示 | 第83页 |
| 5.2.2 土地出让金返还比例的展望 | 第83-85页 |
| 5.2.3 “三旧”用地统筹利用 | 第85-86页 |
| 参考文献 | 第86-89页 |
| 致谢 | 第89-90页 |
| 附件 | 第90页 |