| 摘要 | 第1-5页 |
| ABSTRACT | 第5-10页 |
| 第一章 绪论 | 第10-16页 |
| 第一节 研究背景 | 第10-13页 |
| 第二节 研究思路 | 第13页 |
| 第三节 主要观点 | 第13-15页 |
| 第四节 创新之处 | 第15-16页 |
| 第二章 概念澄清与文献述评 | 第16-26页 |
| 第一节 基本概念分析 | 第16-21页 |
| 一、 地租、地价与房价 | 第16-18页 |
| 二、 土地收益及其分配 | 第18-21页 |
| 第二节 简要文献述评 | 第21-26页 |
| 一、 土地收益分配制度反思 | 第21-23页 |
| 二、 土地财政与物业税问题 | 第23-24页 |
| 三、 现有主流研究总体评价 | 第24-26页 |
| 第三章 基于经济主体土地收益分配实证分析 | 第26-63页 |
| 第一节 地方政府是土地收益分配最大赢家 | 第26-38页 |
| 一、 土地出让收入激增造就地方政府土地财政 | 第27-34页 |
| 二、 土地税收逐年攀升成为地方政府重要税源 | 第34-38页 |
| 第二节 农民（集体）市民获得一次性补偿 | 第38-44页 |
| 一、 现行补偿政策形成城乡土地收益“剪刀差” | 第38-42页 |
| 二、 补偿规模大幅提高造就了土地食利阶层 | 第42-44页 |
| 第三节 开发商获取暴利实现财富迅速膨胀 | 第44-50页 |
| 一、 房价基本构成中开发商成本估计 | 第44-47页 |
| 二、 开发商高额利润率呈现下滑趋势 | 第47-50页 |
| 第四节 私人业主获得大量财产性增值收益 | 第50-55页 |
| 一、 房价持续上涨带动业主资产大幅升值 | 第50-52页 |
| 二、 各类物业租金呈现长期持续上涨趋势 | 第52-55页 |
| 第五节 金融机构房地产业务成重要赢利点 | 第55-58页 |
| 一、 政府信用担保的大量土地融资利息收益 | 第55-56页 |
| 二、 从开发商土地开发融资中获取巨大收益 | 第56-58页 |
| 三、 个人抵押贷款成金融机构重要收入来源 | 第58页 |
| 第六节 小结：五大主体土地收益的综合分析 | 第58-63页 |
| 第四章 当前土地收益分配要害问题及主要影响 | 第63-93页 |
| 第一节 “以土地谋增长”模式下工业化城市化粗放低效 | 第63-70页 |
| 一、 粗放低效土地供应带动工业化城市化虚假繁荣 | 第63-68页 |
| 二、 二元制阻碍农民工市民化，城市化率大大高估 | 第68-70页 |
| 第二节 土地财政成地方支柱财源但成本很高不可持续 | 第70-77页 |
| 一、 分税制后土地批租带来支柱财源但问题重重 | 第70-72页 |
| 二、 征地拆迁成本持续提高，维稳压力和支出增大 | 第72-74页 |
| 三、 巨大利益致大量涉地违法腐败，社会矛盾激化 | 第74-77页 |
| 第三节 土地财产收入比重过大制约体制改革与经济转型 | 第77-82页 |
| 一、 强化了物质资本投资，抑制劳动收入和人力资本形成与积累 | 第77-80页 |
| 二、 大量固化社会资本抑制消费需求，强化了畸形储蓄消费格局 | 第80-81页 |
| 三、 加剧了财富转移和两极分化，成重要社会不公平不稳定因素 | 第81-82页 |
| 第四节 房地产虚拟经济化倾向导致巨大财政金融风险 | 第82-87页 |
| 一、 持续暴利造成房地产脱实向虚和实体产业空心化 | 第83-84页 |
| 二、 全社会巨额房地产融资潜伏着巨大财政金融风险 | 第84-85页 |
| 三、 房地产金融资产属性加宽松货币放大了价格泡沫 | 第85-87页 |
| 第五节 土地所有权虚化导致国资流失，企业自生能力差 | 第87-90页 |
| 一、 土地所有权有名无实导致大量国有土地收益流失 | 第87-88页 |
| 二、 大量地租补贴下国企乃至民企普遍缺乏自生能力 | 第88-90页 |
| 第六节 小结：现行土地收益分配是物本发展典型代表 | 第90-93页 |
| 第五章 土地收益分配制度改革基本方略 | 第93-114页 |
| 第一节 树立公平效率统一的土地收益分配改革指导思想 | 第93-100页 |
| 一、 破除公平效率对立思维，维护经济公平社会公平 | 第93-95页 |
| 二、 重新认识按要素分配，明确要素收益的政策原则 | 第95-98页 |
| 三、 厘清土地收益分配原则，提高土地资源利用效率 | 第98-100页 |
| 第二节 坚持用途管制和收益调节原则，破解土地二元制 | 第100-104页 |
| 一、 不同所有制下用途管制与收益调节原则趋同 | 第100-102页 |
| 二、 私有化并非灵丹妙药，国有化也非洪水猛兽 | 第102-104页 |
| 第三节 明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制 | 第104-107页 |
| 一、 确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系 | 第104-106页 |
| 二、 推行国有土地年租制，实现国有土地所有权收益 | 第106-107页 |
| 第四节 破解土地财政依赖，形成财政可持续平衡方式 | 第107-110页 |
| 一、 央地权责调整配合房地产税破除土地财政 | 第107-109页 |
| 二、 围绕征地批租收益分配的整体改革思路 | 第109-110页 |
| 第五节 “土地换社保”推动农民工市民化为核心的城市化 | 第110-114页 |
| 一、 回归本质破解误区，推动“功能城市化” | 第111-112页 |
| 二、 推进“土地换社保”，加速农民工市民化 | 第112-114页 |
| 结语：转变旧方式，释放新动力 | 第114-116页 |
| 参考文献 | 第116-120页 |
| 后记 | 第120-121页 |
| 在学期间发表论文情况 | 第121-122页 |
