| 摘要 | 第3-4页 |
| ABSTRACT | 第4-5页 |
| 1 绪论 | 第9-17页 |
| 1.1 研究的背景和意义 | 第9-10页 |
| 1.2 国内外研究综述 | 第10-13页 |
| 1.2.1 国外研究综述 | 第10-12页 |
| 1.2.2 国内研究综述 | 第12-13页 |
| 1.3 研究的目的和内容 | 第13-14页 |
| 1.3.1 研究目的 | 第13页 |
| 1.3.2 研究内容 | 第13-14页 |
| 1.4 研究方法和技术路线 | 第14-17页 |
| 1.4.1 研究方法 | 第14-15页 |
| 1.4.2 技术路线 | 第15-17页 |
| 2 我国房地产信托基本理论与实务运作 | 第17-31页 |
| 2.1 相关理论基础 | 第17-19页 |
| 2.1.1 制度变迁理论 | 第17-18页 |
| 2.1.2 规避管制理论 | 第18-19页 |
| 2.2 房地产信托基本概述 | 第19-23页 |
| 2.2.1 信托的构成要素 | 第19页 |
| 2.2.2 信托的特性 | 第19-21页 |
| 2.2.3 信托的主要功能 | 第21页 |
| 2.2.4 房地产信托界定 | 第21-22页 |
| 2.2.5 房地产信托设计要素 | 第22-23页 |
| 2.3 房地产信托主要运作模式 | 第23-28页 |
| 2.3.1 股权投资信托模式 | 第23-24页 |
| 2.3.2 贷款信托模式 | 第24-25页 |
| 2.3.3 权益投资信托模式 | 第25-26页 |
| 2.3.4 财产收益权信托模式 | 第26-27页 |
| 2.3.5 组合投资信托模式 | 第27-28页 |
| 2.4 房地产信托实务运作流程 | 第28-31页 |
| 2.4.1 前期准备阶段 | 第28-29页 |
| 2.4.2 推介与成立阶段 | 第29页 |
| 2.4.3 后期管理阶段 | 第29-30页 |
| 2.4.4 项目退出阶段 | 第30-31页 |
| 3 我国房地产信托发展回顾及其存在的问题 | 第31-53页 |
| 3.1 我国房地产信托发展历史回顾 | 第31-38页 |
| 3.1.1 信托业的功能错位与回归（1979~2001 年） | 第31-33页 |
| 3.1.2 房地产信托的起步发展（2002~2007 年） | 第33-35页 |
| 3.1.3 房地产信托的快速发展（2008 年至今） | 第35-38页 |
| 3.2 我国房地产信托发展中存在的问题 | 第38-53页 |
| 3.2.1 房地产信托产品内在缺陷 | 第38-43页 |
| 3.2.2 房地产信托制度尚不完善 | 第43-45页 |
| 3.2.3 房地产信托其他突出问题 | 第45-53页 |
| 4 我国房地产信托转型发展的制度变迁分析 | 第53-73页 |
| 4.1 房地产信托转型发展的动因 | 第53-56页 |
| 4.1.1 现存问题长期制约发展形成的内因 | 第53页 |
| 4.1.2 金融市场经营环境变化导致的外因 | 第53-55页 |
| 4.1.3 传统房地产信托发展难以为继 | 第55-56页 |
| 4.2 房地产信托转型发展支撑要素 | 第56-63页 |
| 4.2.1 信托制度的优越性 | 第56-57页 |
| 4.2.2 资产管理新政的机遇 | 第57页 |
| 4.2.3 实务经验积累的先发优势 | 第57页 |
| 4.2.4 信托监管的市场化取向 | 第57-58页 |
| 4.2.5 信托各方的经济需求 | 第58-63页 |
| 4.3 国外 REITs 制度发展演变及其启示 | 第63-73页 |
| 4.3.1 REITs 制度的兴起与发展 | 第63-67页 |
| 4.3.2 国外 REITs 的运作模式 | 第67-70页 |
| 4.3.3 对我国房地产信托的发展启示 | 第70页 |
| 4.3.4 我国发展中国版 C-REITs 分析 | 第70-73页 |
| 5 我国房地产信托转型发展路径及其建议 | 第73-93页 |
| 5.1 基于信托产品创新的转型发展 | 第73-84页 |
| 5.1.1 房地产私募基金之路 | 第74-77页 |
| 5.1.2 基金化房地产信托之路 | 第77-79页 |
| 5.1.3 资产证券化之路 | 第79-84页 |
| 5.2 基于信托制度创新的转型发展 | 第84-89页 |
| 5.2.1 建立信托产品转让平台 | 第84-86页 |
| 5.2.2 设立信托登记制度 | 第86-88页 |
| 5.2.3 推进信托税收立法 | 第88-89页 |
| 5.3 我国房地产转型发展主要建议 | 第89-93页 |
| 5.3.1 加强营销渠道建设 | 第89-90页 |
| 5.3.2 重视外部监督作用 | 第90-91页 |
| 5.3.3 大力发展机构投资者 | 第91页 |
| 5.3.4 积极推进投资者教育 | 第91-92页 |
| 5.3.5 加强信托人才建设 | 第92页 |
| 5.3.6 积极创新信托产品 | 第92-93页 |
| 6 结论与展望 | 第93-95页 |
| 6.1 结论 | 第93页 |
| 6.2 展望 | 第93-95页 |
| 致谢 | 第95-97页 |
| 参考文献 | 第97-103页 |
| 附录 | 第103页 |
