| 第一章 导论 | 第1-28页 |
| 1. 研究的意义 | 第18-19页 |
| ·理论意义—对城市规划实施理论的充实 | 第18页 |
| ·实践意义—是指导旧住区和谐更新的基础 | 第18-19页 |
| 2. 基本概念 | 第19-22页 |
| ·旧住区、更新与旧住区更新 | 第19-20页 |
| ·旧住区 | 第19页 |
| ·更新 | 第19-20页 |
| ·旧住区更新 | 第20页 |
| ·旧住区更新、旧区改造与城市再开发 | 第20页 |
| ·和谐、机制与调谐机制 | 第20-22页 |
| ·和谐 | 第20页 |
| ·机制 | 第20-21页 |
| ·调谐机制 | 第21页 |
| ·机制、机理、制度与体制 | 第21-22页 |
| 3. 论述主线 | 第22-23页 |
| ·旧住区更新机制的经验借鉴与历史演进 | 第22页 |
| ·旧住区更新机制的主要特点与现实困境 | 第22页 |
| ·旧住区更新改造的内在关系与互动机理 | 第22页 |
| ·建构中心城旧住区更新改造的调谐机制 | 第22-23页 |
| 4. 创新点 | 第23-24页 |
| ·对中心城区规划实施的内在机理的研究 | 第23页 |
| ·对建立健全更新项目社会评价机制的研究 | 第23页 |
| ·对继续完善房屋拆迁补偿安置机制的研究 | 第23页 |
| ·对建立旧区更新—住房市场—住房保障联动机制的研究 | 第23-24页 |
| ·提出构建旧住区更新调谐机制的基本理念 | 第24页 |
| 5. 研究方法 | 第24页 |
| ·基础理论研究与典型实证研究相结合 | 第24页 |
| ·综合研究和重点研究相结合 | 第24页 |
| 6. 研究基础 | 第24-28页 |
| ·学科基础 | 第24-25页 |
| ·从城市社会学和历史人文的角度研究旧住区更新的社会运行机制 | 第24页 |
| ·从城市经济学和土地利用开发角度研究旧住区更新的房地产市场机制 | 第24-25页 |
| ·从城市治理和法律角度研究旧住区更新的政策演进和实施机制 | 第25页 |
| ·从建筑学和城市规划角度研究旧住区用地功能、空间结构和人口布局的演进机制 | 第25页 |
| ·文献综述 | 第25-28页 |
| ·政策文献 | 第25页 |
| ·史志文献 | 第25页 |
| ·研究文献 | 第25-27页 |
| ·其它文献 | 第27-28页 |
| 第二章 上海中心城旧住区更新的新特点、新问题 | 第28-53页 |
| 1. 新形势下旧住区更新的主要特点 | 第29-37页 |
| ·变化与调控 | 第29-32页 |
| ·消长与制衡 | 第32-34页 |
| ·日益壮大的市场力量 | 第32页 |
| ·强势的政府行为和政策干预 | 第32-34页 |
| ·日渐兴起的社会力量 | 第34页 |
| ·分化与整合 | 第34-35页 |
| ·分化 | 第34-35页 |
| ·整合 | 第35页 |
| ·困境与博弈 | 第35-37页 |
| ·博弈加剧 | 第35页 |
| ·两难困境 | 第35-36页 |
| ·目标悖论 | 第36-37页 |
| 2. 新形势下旧住区更新的主要问题 | 第37-52页 |
| ·拆迁矛盾—综合因素的影响导致拆迁中的利益冲突 | 第37-38页 |
| ·项目决策—封闭的审批导致城市规划实施的困难 | 第38-39页 |
| ·土地运作—市场机制的建立还处于初级阶段 | 第39页 |
| ·拆迁安置—住房市场和公共住房均存在供求的结构性矛盾 | 第39-45页 |
| ·关于拆迁安置型住房的供求分析 | 第40页 |
| ·近阶段拆迁安置型住房需求的总量分析 | 第40-41页 |
| ·近阶段拆迁安置型住房需求的趋势分析 | 第41页 |
| ·中低价普通商品住房出现结构性短缺(主要针对货币化补偿的动迁居民) | 第41-45页 |
| ·拆迁补偿—拆迁补偿标准存在失控危险 | 第45-48页 |
| ·市场评估时点标准 | 第45-46页 |
| ·最低补偿单价标准 | 第46-47页 |
| ·配套房源定价标准 | 第47-48页 |
| ·中心城旧住区的居住短缺和居住差异现象 | 第48-52页 |
| ·住房短缺问题日益严重 | 第48-51页 |
| ·差异化程度日益显著 | 第51-52页 |
| 本章小结 | 第52-53页 |
| 第三章 旧住区更新的经验借鉴与历史演进 | 第53-99页 |
| 1. 国内外旧住区更新的经验借鉴 | 第54-72页 |
| ·国内外城市更新运作机制 | 第54-64页 |
| ·英国城市更新运作机制 | 第54-57页 |
| ·美国城市更新运作机制 | 第57-59页 |
| ·香港旧区更新运作机制 | 第59-60页 |
| ·成都危旧房改造运作机制 | 第60-64页 |
| ·国内外城市旧区土地征用机制 | 第64页 |
| ·国内外城市更新主导力量(机构) | 第64-68页 |
| ·政府机构主导 | 第64-65页 |
| ·第三部门主导 | 第65-66页 |
| ·公营企业主导 | 第66-67页 |
| ·私营企业主导 | 第67-68页 |
| ·建筑师和原住居民主导 | 第68页 |
| ·发达国家(地区)城市更新方式的演进 | 第68-69页 |
| ·清除贫民窟重建(重建性开发) | 第68页 |
| ·改善整治旧住宅(整治性开发) | 第68-69页 |
| ·保护利用历史建筑(维护性开发) | 第69页 |
| ·发达国家(地区)在旧住区更新中的力量变化 | 第69-70页 |
| ·政府从直接介入旧住区更新，向间接引导城市综合发展转变 | 第69页 |
| ·私人投资占主导地位，是最活跃的旧住区更新力量 | 第69页 |
| ·社区规划和社区建筑运动的兴起 | 第69-70页 |
| ·发达国家(地区)在旧住区更新中的主要措施 | 第70-71页 |
| ·在旧住区更新的法律法规方面 | 第70页 |
| ·在旧住区更新的计划方面 | 第70页 |
| ·在重点更新区的设置方面 | 第70页 |
| ·在旧住区更新有关基金、津贴的设置和运用方面 | 第70-71页 |
| ·在旧区更新主导机构的设置方面 | 第71页 |
| ·发达国家(地区)旧住区更新的启示 | 第71-72页 |
| ·现代城市更新要致力于实现从单一目标向多维目标的转变 | 第71页 |
| ·现代城市更新有赖于建立一个真正有效的城市更新管制模式 | 第71页 |
| ·现代城市更新要形成系统的多目标的战略规划和行动纲领 | 第71-72页 |
| 2. 上海市中心城旧住区更新机制的历史演进 | 第72-98页 |
| ·上海市中心城旧住区形成的历史 | 第72-74页 |
| ·解放前 | 第72-74页 |
| ·解放后至1998年 | 第74页 |
| ·上海市中心城旧住区更新的总体演进 | 第74-76页 |
| ·50年代:从重点建设、一般维持，到新区建设、旧区改造 | 第75页 |
| ·60年代:发动群众、国家扶持，技术改替、合理利用 | 第75页 |
| ·文革时期:从零星翻建、总体停滞，到加强新建，旧改缓慢 | 第75页 |
| ·80年代:突出重点、成片改造，旧房利用、成套改造 | 第75页 |
| ·90年代:优惠政策、改造危棚简，逐步疏解、改善居住 | 第75-76页 |
| ·21世纪初:政府扶持、市场运作，市民参与、有偿改善 | 第76页 |
| ·上海市中心城旧住区更新方式的演进 | 第76-81页 |
| ·上海市中心城旧住区的更新方式 | 第76-80页 |
| ·上海旧住区更新的经验与教训 | 第80-81页 |
| ·上海市中心城旧住区更新机制演进的历史分析 | 第81-98页 |
| ·旧住区更新主导力量的演进分析 | 第81-84页 |
| ·旧住区更新组织机制的演进分析 | 第84-86页 |
| ·旧住区更新人口流动机制的演进分析 | 第86-90页 |
| ·旧住区更新优惠政策体系的演进分析 | 第90-93页 |
| ·旧住区更新居民拆迁补偿安置机制的演进分析 | 第93-94页 |
| ·旧住区更新项目资金、房源平衡的几种模式 | 第94-98页 |
| 本章小结 | 第98-99页 |
| 第四章 旧住区更新与城市发展的互动机理 | 第99-137页 |
| 1. 旧住区更新对城市发展的重要影响 | 第100-113页 |
| ·旧住区更新的重要性 | 第100页 |
| ·关系全局 | 第100页 |
| ·影响长远 | 第100页 |
| ·上海旧住区更新与城市发展的互动机理—以卢湾区为例 | 第100-112页 |
| ·旧住区更新与社会发展的互动 | 第100-103页 |
| ·旧住区更新与经济发展的互动 | 第103-107页 |
| ·旧住区更新与城市规划的互动 | 第107-112页 |
| ·双刃剑:旧区更新对城市发展可能造成的负面影响 | 第112-113页 |
| 2. 旧住区更新利益主体的互动机理 | 第113-122页 |
| ·各实施主体在旧住区更新中的价值取向 | 第113-118页 |
| ·地方政府的立场 | 第113-114页 |
| ·开发商的价值取向 | 第114-115页 |
| ·原住居民的态度 | 第115-116页 |
| ·其他 | 第116-118页 |
| ·各实施主体之间的互动机理 | 第118-122页 |
| ·地方政府、开发商和原住居民之间的互动 | 第118-120页 |
| ·动迁实施单位与地方政府、开发商、原住居民之间的互动 | 第120-122页 |
| 3. 旧住区更新拆迁补偿安置的内在机理 | 第122-136页 |
| ·旧住区更新居民动迁的驱动机制分析 | 第122-126页 |
| ·马斯诺的动机-需要层次理论 | 第122-123页 |
| ·动迁驱动的机理 | 第123-126页 |
| ·市场经济条件下旧住区更新拆迁当事人的博弈 | 第126-129页 |
| ·经济人思想 | 第126-127页 |
| ·拆迁补偿安置中的博弈 | 第127-129页 |
| ·旧住区更新拆迁补偿安置中的几个重要关系 | 第129-132页 |
| ·在价值取向上—公共利益与个人利益 | 第129-130页 |
| ·在工作方式上—科学理性与自由裁量 | 第130-131页 |
| ·在运作机制上—市场机制与政府干预 | 第131-132页 |
| ·关于补偿安置的标准—建立利益共享机制，从源头上消除拆迁矛盾 | 第132-136页 |
| ·拆迁补偿安置标准建立的几种可能方式 | 第132-133页 |
| ·关于补偿安置标准的思考 | 第133-136页 |
| 本章小结 | 第136-137页 |
| 第五章 构建旧住区更新调谐机制的理念、内涵与着力点 | 第137-153页 |
| 1. 构建旧住区更新调谐机制的基本理念 | 第138-146页 |
| ·人文关怀 | 第138-139页 |
| ·公平正义 | 第139-140页 |
| ·多元和合 | 第140-141页 |
| ·公众参与 | 第141-143页 |
| ·科学发展 | 第143-144页 |
| ·内发自为 | 第144-146页 |
| ·现代城市规划要进一步探索城市发展的内在规律，由内而外，内外兼修 | 第144-145页 |
| ·现代城市规划要为城市发展留点空间和余地，有所作为，也有所不为 | 第145-146页 |
| 2. 社会调谐机制的基本内涵 | 第146-150页 |
| ·利益引导机制 | 第146页 |
| ·利益约束机制 | 第146-147页 |
| ·利益调节机制 | 第147页 |
| ·利益补偿机制 | 第147-148页 |
| ·利益表达机制 | 第148-149页 |
| ·社会组织机制 | 第149-150页 |
| 3. 构建旧住区更新调谐机制的着力点 | 第150-152页 |
| ·控制节奏 | 第150页 |
| ·创新机制 | 第150-151页 |
| ·调控市场 | 第151页 |
| ·完善政策 | 第151-152页 |
| ·调整角色 | 第152页 |
| ·协调各方 | 第152页 |
| 本章小结 | 第152-153页 |
| 第六章 构建中心城旧住区更新的调谐机制 | 第153-237页 |
| 1. 建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制 | 第154-176页 |
| ·现有旧住区更新项目评价制度存在的问题 | 第154页 |
| ·不同领域对旧住区更新改造项目的评价 | 第154-157页 |
| ·开发商的评价 | 第154-155页 |
| ·政府的评价 | 第155-156页 |
| ·居民的评价 | 第156页 |
| ·规划设计师的评价 | 第156-157页 |
| ·旧住区更新项目评价的内容和形式 | 第157-159页 |
| ·评价的主要内容 | 第157-158页 |
| ·社会评价的几个形式 | 第158-159页 |
| ·建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制的必要性 | 第159-160页 |
| ·是建立健全公共政策形成机制的需要 | 第159页 |
| ·是建立健全利益的社会表达机制的需要 | 第159-160页 |
| ·旧住区更新项目社会评价的主要特点 | 第160-161页 |
| ·社会评价的差异性和主观性 | 第160页 |
| ·社会评价的阶段性和时效性 | 第160页 |
| ·社会评价的程序性和严肃性 | 第160-161页 |
| ·结合公共决策的程序开展面向公众的社会评价机制 | 第161-164页 |
| ·现有的社会评价 | 第161-162页 |
| ·需要进一步加强的社会评价 | 第162-164页 |
| ·通过社会评价机制实现“无可指责”的旧住区更新 | 第164-165页 |
| ·从居民角度—变“要我搬”为“我要搬” | 第164页 |
| ·从开发商角度—变“我要开发”为“要我改造” | 第164页 |
| ·从政府角度—变“请商”为“社会选商” | 第164页 |
| ·减少社会矛盾—从事后化解到事前参与 | 第164页 |
| ·政府价值观和工作取向—从“向商”到“居间” | 第164页 |
| ·完善决策制度—从公示到听证 | 第164-165页 |
| ·倡导以社区为载体的旧住房自组织改建 | 第165-175页 |
| ·自组织理论的概念、特征与作用机制 | 第165-166页 |
| ·倡导旧住房自组织改建的立论根据 | 第166-168页 |
| ·倡导旧住房自组织改建的相关背景情况 | 第168-169页 |
| ·社会民间力量在现代城市发展中的表现 | 第169-171页 |
| ·倡导以社区为载体的旧住房自组织改建 | 第171-175页 |
| 本节小结 | 第175-176页 |
| 2. 创新旧住区更新的土地利用运作机制 | 第176-198页 |
| ·国外(地区)旧住区更新土地征用机制 | 第176-185页 |
| ·土地征用权的设立 | 第176页 |
| ·土地征用的主要特点 | 第176页 |
| ·土地征用的必要条件—公共利益 | 第176-178页 |
| ·简述美国、英国和香港的土地征用机制 | 第178-180页 |
| ·简述美国、香港土地征用的发展趋势和主要问题 | 第180-185页 |
| ·我国土地征用范围的界定 | 第185-186页 |
| ·土地利用运作机制的模式分析 | 第186-189页 |
| ·土地运作模式 | 第186-187页 |
| ·根据土地运作制度设计的侧重点不同，可以分为两种模式 | 第187-188页 |
| ·以土地运作的行为重点进行划分 | 第188-189页 |
| ·关于土地使用权补偿标准的争论 | 第189-190页 |
| ·关于土地使用权补偿问题 | 第189页 |
| ·国有土地收益的分享 | 第189-190页 |
| ·关于房地产价格形成体系 | 第190页 |
| ·关于成都土地运作模式的分析与借鉴 | 第190-195页 |
| ·授权业主制的概念 | 第190-191页 |
| ·成都授权业主制的具体做法 | 第191页 |
| ·授权业主制在主体、行为方式和价值取向上的特殊性 | 第191-192页 |
| ·净地出让是授权业主制的基本原则 | 第192-193页 |
| ·授权业主制是社会正义的基本保证 | 第193-194页 |
| ·实例分析—成都市与文里片区再开发个案 | 第194-195页 |
| ·对上海转变旧区更新土地运作机制的思考 | 第195-197页 |
| ·借鉴成都经验加快土地供应机制转轨步伐 | 第195页 |
| ·旧区改造地块动迁及土地成本估算(示意) | 第195-196页 |
| ·关于旧区改造地块中房价成本的估算(示意) | 第196-197页 |
| 本节小结 | 第197-198页 |
| 3. 完善旧住区更新的拆迁补偿安置机制 | 第198-213页 |
| ·拆迁补偿安置的基本原则 | 第198-202页 |
| ·市场化原则 | 第198页 |
| ·扶贫济困原则 | 第198-199页 |
| ·三“公”原则 | 第199-200页 |
| ·和谐均衡原则 | 第200-202页 |
| ·完善、创新拆迁补偿安置机制 | 第202-208页 |
| ·从无为到激励—新形势下的必然选择 | 第202-203页 |
| ·从经验到核定—约束拆迁成本无序上涨的手段 | 第203页 |
| ·从封闭到开放—倡导拆迁补偿安置标准的听证制度 | 第203-204页 |
| ·从捆绑到分开—拆迁资金使用中的一道屏障 | 第204页 |
| ·从原始到先进—拆迁管理软件的作用 | 第204-205页 |
| ·从包干到实报实销—市场化原则指导下的务实体制 | 第205页 |
| ·从指定到优选—完善公开招标和选举制度 | 第205-206页 |
| ·从放任到监管—规范拆迁队伍和行为的必要手段 | 第206页 |
| ·从越位、错位和缺位到“居间”—政府不能既当裁判员又当运动员 | 第206-208页 |
| ·完善房屋拆迁工作机制 | 第208-210页 |
| ·传统房屋拆迁工作机制 | 第208页 |
| ·广泛进行社会发动的做法 | 第208-209页 |
| ·拆迁工作五项制度 | 第209页 |
| ·公开公平公正的拆迁制度 | 第209-210页 |
| ·房屋拆迁“阳光”政策 | 第210页 |
| ·房屋拆迁矛盾的化解机制—正确处理人民内部矛盾 | 第210-212页 |
| 本节小结 | 第212-213页 |
| 4. 旧住区更新与住房市场、住房保障的联动机制 | 第213-237页 |
| ·住房供应体系的结构模型 | 第213-219页 |
| ·住房供应体系结构的相关研究 | 第213-214页 |
| ·当代住房供应方式的政策构成 | 第214-219页 |
| ·我国住房供应体系的政策演进 | 第219-220页 |
| ·住房体制改革前后公共住房政策的转变 | 第219页 |
| ·当代住房供应政策 | 第219-220页 |
| ·上海公共住房保障体系的基本框架及其分析 | 第220-223页 |
| ·公有住房低租金和租金减免政策 | 第221页 |
| ·公有住房出售政策 | 第221页 |
| ·廉租住房政策 | 第221-222页 |
| ·中低收入家庭购房贷款贴息政策 | 第222页 |
| ·中低收入家庭租赁住房政策 | 第222页 |
| ·困难家庭动迁保底政策 | 第222页 |
| ·政府资助实施旧住房综合改造政策 | 第222-223页 |
| ·其它政策 | 第223页 |
| ·完善针对拆迁安置的配套商品房源供应体系 | 第223-236页 |
| ·拆迁安置型住房需求 | 第223-226页 |
| ·拆迁安置型住房的供应 | 第226-227页 |
| ·实现拆迁安置型住房需求与供应的联动 | 第227-234页 |
| ·关于住房补贴机制的思考 | 第234-236页 |
| 本节小结 | 第236-237页 |
| 第七章 结论 | 第237-241页 |
| 1 旧住区更新对于社会经济发展具有重要意义 | 第238页 |
| 2 完善旧住区更新机制对于构建和谐社会具有重要意义 | 第238页 |
| 3 构建中心城旧住区更新调谐机制是时代的要求 | 第238-241页 |
| ·建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制 | 第239页 |
| ·创新上海中心城旧住区更新之土地运作机制 | 第239-240页 |
| ·完善旧住区更新的拆迁补偿安置机制 | 第240页 |
| ·建立旧住区更新与住房市场供应体系、住房保障体系的联动发展机制 | 第240-241页 |
| 参考文献 | 第241-250页 |
| 致谢 | 第250-251页 |
