| 摘要 | 第6-7页 |
| ABSTRACT | 第7-8页 |
| 第一章 绪论 | 第9-19页 |
| 1.1 选题背景 | 第9-10页 |
| 1.2 研究意义 | 第10页 |
| 1.3 国内外理论研究与实践 | 第10-18页 |
| 1.3.1 国内理论研究综述 | 第10-16页 |
| 1.3.2 国外理论研究综述 | 第16-17页 |
| 1.3.3 香港物业管理法律相关规定及实践综述 | 第17页 |
| 1.3.4 美国物业管理相关制度和实践 | 第17-18页 |
| 1.3.5 国内外研究小结 | 第18页 |
| 1.4 研究的思路和方法 | 第18-19页 |
| 1.4.1 研究思路 | 第18页 |
| 1.4.2 研究方法 | 第18-19页 |
| 1.5 论文的创新点 | 第19页 |
| 第二章 相关概念界定与理论基础 | 第19-23页 |
| 2.1 相关概念及界定 | 第19-21页 |
| 2.1.1 物业纠纷的相关概念界定 | 第19-20页 |
| 2.1.2 私人产品、公共产品、准公共产品和“搭便车” | 第20页 |
| 2.1.3 哈丁共同悲剧(Tragedy of thecommons) | 第20页 |
| 2.1.4 外部性 | 第20-21页 |
| 2.2 理论基础 | 第21-23页 |
| 2.2.1 建筑物区分所有权理论 | 第21页 |
| 2.2.2 委托代理理论及代理人市场声誉模型 | 第21-22页 |
| 2.2.3 契约理论和不完全契约理论 | 第22-23页 |
| 2.2.4 信息不对称理论 | 第23页 |
| 第三章 V公司物业管理纠纷问题及表现 | 第23-34页 |
| 3.1 V物业公司简介 | 第23页 |
| 3.2 V公司物业管理纠纷问题的表现及调查 | 第23-33页 |
| 3.2.1 V公司近五年主要物业管理纠纷的整理 | 第23-24页 |
| 3.2.2 关于纠纷问题的业主调查 | 第24-29页 |
| 3.2.3 业主与V物业公司纠纷的四个典型案例 | 第29-31页 |
| 3.2.4 其他城市的住宅物业管理纠纷调查 | 第31-33页 |
| 3.3 物业管理纠纷问题的类型归纳 | 第33-34页 |
| 第四章 物业管理纠纷问题成因分析 | 第34-54页 |
| 4.1 共有产权所有权和控制权收益权分离 | 第34-36页 |
| 4.1.1 建筑物区分所有权专有部分的交付和业主资格的取得 | 第34-35页 |
| 4.1.2 专有产权和共有产权的控制权发生分离 | 第35-36页 |
| 4.1.3 共有产权维护责任与控制权力的分离 | 第36页 |
| 4.2 共有产权主体缺失 | 第36-39页 |
| 4.2.1 共有部分没有产权登记主体 | 第36-37页 |
| 4.2.2 共有权代表主体的缺失是欠费诉讼纠纷的直接原因 | 第37-38页 |
| 4.2.3 共有权代表主体缺失是物业公司招致纠纷转嫁的重要原因 | 第38页 |
| 4.2.4 共有产权代表主体的执行机构-业主组织没有形成 | 第38-39页 |
| 4.3 地产开发企业对于产生纠纷的影响 | 第39-40页 |
| 4.3.1 因地产公司信息披露不充分引发的纠纷波及物业企业 | 第39页 |
| 4.3.2 地产资本的外部性对物业行业的市场化形成冲击 | 第39-40页 |
| 4.4 物业企业对于纠纷产生至关重要的影响 | 第40-47页 |
| 4.4.1 物业企业取得共有产权的控制权和收益权 | 第40-41页 |
| 4.4.2 物业企业委托代理权的畸变 | 第41-43页 |
| 4.4.3 物业管理服务偏离正确方向不能体现业主消费意愿 | 第43-44页 |
| 4.4.4 因物业公司财务不透明问题引发纠纷 | 第44-45页 |
| 4.4.5 物业服务边界不清晰引致的纠纷 | 第45-46页 |
| 4.4.6 不完全契约问题 | 第46-47页 |
| 4.5 业主原因引致的纠纷 | 第47-49页 |
| 4.5.1 业主认知问题 | 第47-48页 |
| 4.5.2 共同悲剧现象 | 第48-49页 |
| 4.6 住宅物业市场运行机制原因分析 | 第49-54页 |
| 4.6.1 住宅物业市场主体和关键要素 | 第49页 |
| 4.6.2 物业管理市场供给具有垄断特征 | 第49页 |
| 4.6.3 物业市场没有形成真正的运行机制 | 第49-50页 |
| 4.6.4 物业市场机制功能没有得到发挥 | 第50-52页 |
| 4.6.5 物业市场的有效性不足 | 第52-54页 |
| 第五章 V物业公司应对纠纷的一般策略与困境分析 | 第54-60页 |
| 5.1 V物业公司应对纠纷的一般策略 | 第54-57页 |
| 5.1.1 提高知名度和美誉度,强化品牌影响力 | 第54-55页 |
| 5.1.2 应对信息不对称问题 | 第55页 |
| 5.1.3 充分利用格式合同优势 | 第55-56页 |
| 5.1.4 利用交付物业的机会与单个业主签订格式合同 | 第56页 |
| 5.1.5 通过加强服务力度缓解与业主矛盾 | 第56-57页 |
| 5.1.6 通过强力诉讼途径追讨物业欠费 | 第57页 |
| 5.2 V公司的施策效果与困境分析 | 第57-58页 |
| 5.3 物业企业的潜在危机 | 第58-60页 |
| 第六章 物业公司应对纠纷的解困之策 | 第60-65页 |
| 6.1 公司治理的启示和共同悲剧的对策 | 第60-61页 |
| 6.2 法团成立的必要性和解决纠纷的运作机制 | 第61-62页 |
| 6.2.1 共有产权权益的存在凸显法团成立的必要性 | 第61页 |
| 6.2.2 借鉴香港法团制度和财务安排制度 | 第61页 |
| 6.2.3 法团解决物业纠纷的运作机制 | 第61-62页 |
| 6.3 实现市场供需双方力量的均衡与相互有效制约 | 第62-63页 |
| 6.4 业主组织成立并使其有效运作 | 第63-65页 |
| 6.4.1 法团及其财产权的确立是业主组织成立和有效运作的前提 | 第63页 |
| 6.4.2 发挥党员和党组织在业主组织中的领导作用 | 第63-65页 |
| 第七章 结论与展望 | 第65-66页 |
| 参考文献 | 第66-69页 |
| 附录: 业主意见调查及访谈表 | 第69-72页 |
| 致谢 | 第72页 |
