| 中文摘要 | 第1-5页 |
| 英文摘要 | 第5-11页 |
| 1 引言 | 第11-17页 |
| ·问题的提出 | 第11-12页 |
| ·相关研究和结论 | 第12-14页 |
| ·研究内容和研究方法 | 第14-17页 |
| 2 上海房地产市场分析 | 第17-33页 |
| ·上海房地产市场的历史回顾 | 第17-20页 |
| ·上海房地产市场的复苏阶段(1978-1985年) | 第17-18页 |
| ·缓慢发展阶段(1986-1991年) | 第18页 |
| ·超常发展阶段(1992-1994年) | 第18-19页 |
| ·调整回落阶段(1995-1997年) | 第19-20页 |
| ·上海房地产市场分析 | 第20-33页 |
| ·商品住房供需两旺 | 第20-24页 |
| ·商品住房价格止跌回升，并高速上扬 | 第24-26页 |
| ·二手房市场和租赁市场活跃 | 第26-28页 |
| ·商品住房消费者特征分析 | 第28-33页 |
| 3 上海宏观经济分析 | 第33-43页 |
| ·上海国内生产总值和人均国内生产总值 | 第33-34页 |
| ·上海地方财政收入 | 第34-35页 |
| ·上海居民人均可支配收入 | 第35-36页 |
| ·上海消费物价指数 | 第36-37页 |
| ·上海人口状况 | 第37-39页 |
| ·上海人口机械增长率 | 第37-38页 |
| ·在上海的外籍人士 | 第38-39页 |
| ·上海吸引国外直接投资(FDI)情况 | 第39页 |
| ·上海国际大都市的功能定位 | 第39-41页 |
| ·上海国际大都市战略目标的基本内涵 | 第39-40页 |
| ·培育功能支柱和主要动力源 | 第40-41页 |
| ·小结 | 第41-43页 |
| 4 上海房地产开发状况和宏观经济的相关性研究 | 第43-71页 |
| ·房地产业与国民经济发展的关系 | 第43-46页 |
| ·房地产业既是基础产业也是支柱产业 | 第43-44页 |
| ·房地产业主要经济变量对国民经济的影响 | 第44-45页 |
| ·上海房地产业在宏观经济中的地位 | 第45-46页 |
| ·研究所涉及的主要相关指标 | 第46-47页 |
| ·研究内容 | 第47页 |
| ·上海房地产开发总量与上海宏观经济的相关性研究 | 第47-56页 |
| ·房地产开发总量与GDP的相关性分析 | 第48-52页 |
| ·房地产开发总量与FDI的相关性分析 | 第52-56页 |
| ·小结 | 第56页 |
| ·上海房地产价格与上海经济发展水平的相关性研究 | 第56-63页 |
| ·房地产价格与GDP的相关性分析 | 第57-61页 |
| ·房地产价格与FDI的相关性分析 | 第61-62页 |
| ·小结 | 第62-63页 |
| ·上海房地产价格和居民收入的相关性研究 | 第63-65页 |
| ·商品住宅销售价格和人均可支配收入的相关分析 | 第63-65页 |
| ·小结 | 第65页 |
| ·上海房地产业繁荣的直接因素 | 第65-71页 |
| ·收入增长促进商品住宅需求 | 第66页 |
| ·城市化引起城市人口增长，从而大幅增加房地产需求 | 第66-67页 |
| ·旧区改造与拆迁增加房地产需求 | 第67页 |
| ·货币分房政策促进房地产市场形成 | 第67-68页 |
| ·消费信贷加速潜在需求转变为有效需求 | 第68-69页 |
| ·蓝印户口政策吸引外地资金 | 第69页 |
| ·存量房交易促进房地产三级市场发展 | 第69-70页 |
| ·购房退税政策提高了高收入者买房的积极性 | 第70-71页 |
| 5 上海房地产市场发展趋势 | 第71-89页 |
| ·房地产泡沫 | 第71-74页 |
| ·什么是房地产泡沫 | 第71-72页 |
| ·房地产泡沫的主要成因 | 第72-73页 |
| ·房地产泡沫的衡量 | 第73-74页 |
| ·上海房地产市场风险分析 | 第74-78页 |
| ·房地产开发投资增幅过猛，供应成交比例逆转 | 第75页 |
| ·房价涨幅过大，高端市场出现“拐点” | 第75-77页 |
| ·结构性矛盾加剧 | 第77-78页 |
| ·投资性消费需求不断升温 | 第78页 |
| ·上海房地产市场整体不是泡沫 | 第78-81页 |
| ·宏观比例正常 | 第79页 |
| ·供需基本平衡，空置面积递减 | 第79页 |
| ·商品房价格仍在合理区间 | 第79-80页 |
| ·市场运行基础不断优化 | 第80-81页 |
| ·上海房地产市场预测 | 第81-89页 |
| ·上海房地产发展的空间 | 第81-82页 |
| ·上海房地产需求趋势 | 第82-84页 |
| ·上海房地产供给趋势 | 第84-86页 |
| ·上海房地产价格趋势 | 第86-89页 |
| 6 结论 | 第89-91页 |
| 致谢 | 第91-93页 |
| 参考文献 | 第93-95页 |