| 导言：为什么REITs 值得我们关注？ | 第1-18页 |
| 一、热门话题的“背后” | 第13-15页 |
| 二、“熟”与“全”的国外研究 | 第15页 |
| 三、“简”与“缺”的国内研究 | 第15-16页 |
| 四、不得不言的陈述 | 第16-18页 |
| 第一章 房地产投资信托法律制度（REITs）之基本理论 | 第18-42页 |
| 引言 | 第18页 |
| 第一节 房地产投资信托（REITs）的界定 | 第18-22页 |
| 一、内涵与法律特征 | 第19-20页 |
| 二、种类 | 第20-21页 |
| 三、与相关概念的辨析 | 第21-22页 |
| 第二节 房地产投资信托（REITs）中的信托法律关系 | 第22-24页 |
| 一、公司型 | 第22-23页 |
| 二、契约型 | 第23-24页 |
| 第三节 房地产投资信托（REITs）与其他房地产金融工具的比较 | 第24-29页 |
| 一、与房地产直接投资 | 第25-26页 |
| 二、与一般公司股票 | 第26-27页 |
| 三、与债券 | 第27-28页 |
| 四、独特制度优势分析 | 第28-29页 |
| 第四节 房地产投资信托（REITs）的历史演进与发展 | 第29-40页 |
| 一、REITs 在全球的发展现状 | 第30页 |
| 二、美国REITs 的发展历程与相关法律框架 | 第30-37页 |
| 三、亚洲REITs 的发展历程 | 第37-38页 |
| 四、中国REITs（C－REITs）的移植历程与相关法律框架 | 第38-40页 |
| 五、关于REITs 发展现状的综合评价 | 第40页 |
| 本章小结 | 第40-42页 |
| 第二章 房地产投资信托制度（REITs）之设立机制 | 第42-60页 |
| 引言 | 第42页 |
| 第一节 美国房地产投资信托（REITs）设立条件之确立 | 第42-49页 |
| 一、结构测试 | 第42-44页 |
| 二、资产测试 | 第44-45页 |
| 三、收入测试 | 第45-46页 |
| 四、分配测试 | 第46-48页 |
| 五、对REIT 的税收 | 第48-49页 |
| 六、选择作为REIT 对待 | 第49页 |
| 第二节 亚洲REITs 的设立条件分析 | 第49-52页 |
| 一、日本J-REITs | 第49-50页 |
| 二、新加坡S-REITs | 第50页 |
| 三、香港HK-REITs | 第50-51页 |
| 四、亚洲与美国在REITs 设立条件上的差异性分析 | 第51-52页 |
| 第三节 美国REITs 产生的背景与中国引入REITs 的可行性分析 | 第52-55页 |
| 一、美国REITs 产生和发展的经济文化背景 | 第52-53页 |
| 二、中国引入REITs 的社会文化障碍 | 第53-54页 |
| 三、中国引入REITs 的可行性分析 | 第54-55页 |
| 第四节 中国C-REITs 与美国REITs 设立上的差异性分析 | 第55-59页 |
| 一、欧尚天津第一店资金信托计划 | 第55-57页 |
| 二、中国C-REITs 与美国REITs 在设立上的差异 | 第57-59页 |
| 本章小结 | 第59-60页 |
| 第三章 房地产投资信托制度（REITs）之运作机制 | 第60-103页 |
| 引言 | 第60页 |
| 第一节 美国房地产投资信托（REITs）的结构发展 | 第60-69页 |
| 一、传统的REIT 结构 | 第60-61页 |
| 二、伞型合伙（UPREIT）和下属合伙（DOWNREIT）结构 | 第61-66页 |
| 三、合股（stapled stock）和双股（paired-share）结构 | 第66-68页 |
| 四、纸夹（paperclipped）结构 | 第68-69页 |
| 第二节 美国房地产投资信托（REITs）功能的变化 | 第69-73页 |
| 一、初始立法目标——“被动”商业实体 | 第70-71页 |
| 二、立法目标的偏移——积极的商业实体 | 第71-73页 |
| 第三节 美国税法对房地产投资信托（REITs）兴起的重要影响 | 第73-79页 |
| 一、税法允许REITs 成为积极的商业实体——正向推动（一） | 第74-76页 |
| 二、税法使REITs 对外国投资者更具吸引力——正向推动（二） | 第76页 |
| 三、税法使不动产的直接所有权更难取得——反向推动 | 第76-78页 |
| 四、REITs 交易的创新有利于获取税收优惠——自身配合 | 第78-79页 |
| 第四节 美国房地产投资信托（REIT）运作中的几个相关问题 | 第79-90页 |
| 一、证券立法与注册豁免 | 第79-81页 |
| 二、利益冲突与治理结构 | 第81-84页 |
| 三、股份的转让限制 | 第84-86页 |
| 四、反收购体制 | 第86-88页 |
| 五、 基金管理人的信赖义务 | 第88-90页 |
| 第五节 亚洲REITs 的结构与美国REITs 的结构差异 | 第90-92页 |
| 一、日本、新加坡、香港REITs 的结构分析 | 第90-92页 |
| 二、亚洲REITs 与美国REITs 的结构差异分析 | 第92页 |
| 第六节 中国现阶段运作REITs 的法律障碍分析 | 第92-101页 |
| 一、专门REITs 法规与产业基金法规之缺乏 | 第92-94页 |
| 二、资产证券化相关法规与相关税收体制亟待完善 | 第94-97页 |
| 三、现行信托法在引入REITs 上的障碍 | 第97-100页 |
| 四、现行房地产法在引入REITs 上的障碍 | 第100-101页 |
| 本章小结 | 第101-103页 |
| 第四章 房地产投资信托制度（REITs）之风险规避机制 | 第103-133页 |
| 引言 | 第103-104页 |
| 第一节 美国房地产投资信托制度（REITs）风险的产生与主要类型 | 第104-106页 |
| 一、风险的产生 | 第104页 |
| 二、风险的主要类型 | 第104-106页 |
| 第二节 美国房地产投资信托制度（REITs）风险原因之经济法律解析.. | 第106-114页 |
| 一、REITs 风险的原因简析 | 第106-109页 |
| 二、伞型合伙（UPREITs）结构风险的原因分析 | 第109-110页 |
| 三、下属合伙（DOWNREITs）结构风险的原因分析 | 第110-113页 |
| 四、合股（Staple-REITs）结构风险的原因分析 | 第113-114页 |
| 第三节 美国房地产投资信托制度（REITs）风险之法律规制与运营控制 | 第114-123页 |
| 一、REITs 风险之法律规制简析 | 第114-118页 |
| 二、伞型合伙（UPREITs）结构风险的法律规制 | 第118-120页 |
| 三、合股（Staple-REITs）结构风险的法律规制 | 第120-122页 |
| 四、下属合伙结构风险的运营控制 | 第122-123页 |
| 第四节 美国、亚洲与中国在REITs 风险上的监管问题 | 第123-127页 |
| 一、美国REITs 的相关监管法规和监管机构 | 第123-124页 |
| 二、亚洲REITs 的相关监管法规和监管机构 | 第124-125页 |
| 三、中国C-REITs 监管立法的缺位与监管机构 | 第125-126页 |
| 四、关于REITs 监管的综合评价 | 第126-127页 |
| 第五节 中国房地产投资信托与投资基金在风险规避上的立法比较 | 第127-131页 |
| 一、募集金额限制 | 第127-128页 |
| 二、受托人资质要求 | 第128页 |
| 三、对受托人和资金监管 | 第128-129页 |
| 四、风险承担要求 | 第129-130页 |
| 五、信息披露要求 | 第130-131页 |
| 本章小节 | 第131-133页 |
| 第五章 房地产投资信托制度（REITs）之终止机制 | 第133-143页 |
| 第一节 美国房地产投资信托（REITs）之解散制度 | 第133-137页 |
| 一、不合格 | 第133-134页 |
| 二、自动取消 | 第134页 |
| 三、破产 | 第134-135页 |
| 四、美国大通银行的REITs 痛史——实证考察 | 第135-137页 |
| 第二节 美国房地产投资信托（REITs）解散之相关问题 | 第137-141页 |
| 一、因不合格而终止或自动取消后的清算问题 | 第137-139页 |
| 二、破产之前的重组选择 | 第139-140页 |
| 三、破产的清算问题 | 第140-141页 |
| 四、破产时债权人的选择问题 | 第141页 |
| 本章小节 | 第141-143页 |
| 第六章 中国房地产投资信托(C-REITs)法律制度之建构 | 第143-161页 |
| 第一节 中国房地产投资信托设立机制之建构 | 第143-148页 |
| 一、银监 会管暂行办法(征求意见稿)主板 | 第143-145页 |
| 二、中国C-REITs设立条件之构想 | 第145-147页 |
| 三、中国C-REITs设立程序的建议 | 第147-148页 |
| 第二节 中国访地产投资信托(C-REITs)的运作探索 | 第148-151页 |
| 一、“精瑞基金”——绕道而行 | 第148-149页 |
| 二、荣丰计划——“门槛”限制 | 第149-150页 |
| 三、欧尚信托——接近REITs效果 | 第150-151页 |
| 第三节 中国访地产投资信托风险规避机制之建构 | 第151-158页 |
| 一、银监会管暂行办法(征求意见稿)相关规定之不足 | 第151-152页 |
| 二、中国C-REITs风险规避机制之设计 | 第152-158页 |
| 第四节 中国房地产投资信托(C-REITs)终止机制的构想 | 第158-160页 |
| 一、关于C-REITs解散制度之设计 | 第158-159页 |
| 二、关于C-REITs清算制度之设计 | 第159-160页 |
| 本章小结 | 第160-161页 |
| 结语：任重道远之移植！ | 第161-162页 |
| 参考文献 | 第162-172页 |
| 后记 | 第172-173页 |
