| 摘要 | 第1-6页 |
| ABSTRACT | 第6-12页 |
| 引言 | 第12-21页 |
| (一) 研究背景及意义 | 第12-14页 |
| (二) 相关研究现状 | 第14-16页 |
| 1.关于宅基地所有制改革方面研究 | 第14页 |
| 2.关于宅基地流转合理性方面的研究 | 第14-15页 |
| 3.关于宅基地制度变迁研究 | 第15页 |
| 4.关于宅基地使用权流转相关观点 | 第15-16页 |
| 5.关于宅基地管理制度的方面 | 第16页 |
| (三) 相关概念及理论 | 第16-18页 |
| 1.农村宅基地与流转的相关概念 | 第16-17页 |
| 2.我国现行农村宅基地使用制度规定 | 第17-18页 |
| 3.农村宅基地流转建立的历史继承性 | 第18页 |
| (四) 宅基地研究内容与方法 | 第18-21页 |
| 1.研究内容 | 第18-19页 |
| 2.研究方法 | 第19-20页 |
| 3.技术路线 | 第20-21页 |
| 一、淮安农村宅基地流转现状分析 | 第21-36页 |
| (一)淮安概况 | 第21-25页 |
| 1.淮安地理位置、气候、交通环境等基本情况 | 第21页 |
| 2.淮安生态环境优美、历史悠久 | 第21页 |
| 3.产业情况 | 第21-22页 |
| 4.人口基本状况 | 第22页 |
| 5.土地资源利用分布情况 | 第22-23页 |
| 6.淮安地区经济发展状况 | 第23-25页 |
| 7.淮安宅基地流转法律政策依据 | 第25页 |
| (二)淮安农村宅基地流转方式 | 第25-33页 |
| 1.清河区征收农村宅基地换社保做法 | 第26-29页 |
| (1)统一征地补偿费用标准 | 第27-28页 |
| (2)建立养老保险保障制度 | 第28-29页 |
| (3)建立医疗保障制度 | 第29页 |
| (4)建立就业援助机制 | 第29页 |
| 2.工业园区征收农村宅基地换社保做法 | 第29-31页 |
| (1)换社保的具体做法 | 第29-30页 |
| (2)工业园区土地换社保的特点 | 第30-31页 |
| (3)换社保给农户家庭带来的收益以某农户为例 | 第31页 |
| 3.淮阴与金湖县整理复垦与农村土地流转相结合方式 | 第31-33页 |
| (三)淮安农村宅基地流转取得的成就 | 第33-36页 |
| 1.农民宅基地及附属建筑物拆除补偿安置符合理性实际 | 第34页 |
| 2.失地农民转为市民后再就业安置方案 | 第34页 |
| 3.失地农民医疗保障实现新突破 | 第34页 |
| 4.失地农民养老保险更加完善 | 第34-36页 |
| 二、淮安农村宅基地流转存在的主要问题及原因分析 | 第36-42页 |
| (一)淮安农村宅基地存在的主要问题 | 第36-39页 |
| 1.多占、乱占现象严重 | 第36页 |
| 2.新村建设规划滞后 | 第36页 |
| 3.农村建房无序、规划不到位,村容村貌差 | 第36-37页 |
| 4.大量存在“空心村”和“空心房” | 第37页 |
| 5.宅基地与农用地、空闲地交叉混乱 | 第37页 |
| 6.农村居住配套服务设施落后 | 第37-38页 |
| 7.拆迁补偿轻土地权利 | 第38页 |
| 8.其它与乡村土地管理工作方面的问题 | 第38-39页 |
| (二)淮安宅基地流转存在的主要问题 | 第39-42页 |
| 1.宅基地未能完全独立进行流转 | 第39页 |
| 2.农户宅基地流转方式从集体所有转变为国家所有多发生在城市周边 | 第39页 |
| 3.失地农民并未能成为真正的市民 | 第39页 |
| 4.宅基地流转过程中,土地价值被忽视 | 第39页 |
| 5.宅基地流转的法律依据空缺 | 第39页 |
| 6.宅基地流转没有成熟的技术操作规程作为指导 | 第39-40页 |
| 7.“土地换社保”在实践中存在的问题 | 第40-41页 |
| 8.宅基地流转中其它问题 | 第41-42页 |
| 三、我国其他地区农村宅基地流转模式及启示 | 第42-45页 |
| (一)宅基地流转模式 | 第42-43页 |
| 1.嘉兴市的宅基地两分两换置换模式 | 第42页 |
| 2.天津华明的住宅地换城镇住房模式 | 第42页 |
| 3.重庆九龙的宅基地换住房、承包地换社保模式 | 第42-43页 |
| 4.成都温江的双放弃模式 | 第43页 |
| 5.杭州的“联众模式” | 第43页 |
| (二)启示 | 第43-45页 |
| 1.坚持农民自愿的原则,确实保护农民利益 | 第43-44页 |
| 2.宅基地流转关键是要明晰产权、确权颁证 | 第44页 |
| 3.搭建平台,完善政策配套整体推进 | 第44-45页 |
| 四、完善淮安农村宅基地流转制度的对策 | 第45-53页 |
| (一)淮安宅基地流转实施前提 | 第45-47页 |
| 1.坚持农民自愿的原则 | 第45页 |
| 2.解决好农民就业和社会保障问题,是宅基地置换的关键 | 第45页 |
| 3.实行无偿与有偿并存的宅基地制度 | 第45-46页 |
| 4.按规划要求利用好置换地 | 第46页 |
| 5.通过房屋产权联网系统,实行房屋产权实名登记制度 | 第46-47页 |
| (二)新的可行性宅基地流转实施方案 | 第47-48页 |
| 1.政府动员 | 第47页 |
| 2.抽样调查 | 第47页 |
| 3.选择试点 | 第47页 |
| 4.实施反馈 | 第47-48页 |
| 5.整体联动 | 第48页 |
| 6.保障服务 | 第48页 |
| (三)制度保障 | 第48-51页 |
| 1.规范宅基地利用及管理的前提基础是建立健全宅基地法律法规保障体系 | 第48-49页 |
| 2.逐步建立农村宅基地使用权登记、建立有偿制度 | 第49页 |
| 3.通过市场的作用,规范合理的宅基地价格体系 | 第49-50页 |
| 4.建立农村宅基地收益分配机制 | 第50页 |
| 5.建立健全农村宅基地退出机制 | 第50-51页 |
| 6.推进户籍制度改革,逐步建立完善户籍管理制度 | 第51页 |
| (四)组织、资金保障 | 第51-53页 |
| 1.逐步建立宅基地流转机构,确保各方的利益保障 | 第51-52页 |
| 2.建立多渠道筹资保障机制,支持宅基地流转 | 第52-53页 |
| 五、结论 | 第53-54页 |
| 参考文献 | 第54-57页 |
| 致谢 | 第57页 |
