| 摘要 | 第1-8页 |
| Abstract | 第8-22页 |
| 引言 | 第22-23页 |
| 第一章 不动产投资信托的基本概述 | 第23-46页 |
| 第一节 不动产投资信托的意义与标的内涵 | 第23-28页 |
| 一、不动产投资信托的意义 | 第23-24页 |
| 二、不动产投资信托标的的内涵 | 第24-28页 |
| (一) 不动产投资信托标的的范围 | 第25-26页 |
| (二) 不动产投资信托标的—不动产的限制 | 第26-28页 |
| 第二节 不动产投资信托的一般理论 | 第28-45页 |
| 一、不动产投资信托的基本原则 | 第28-30页 |
| 二、不动产投资信托的目的 | 第30-31页 |
| 三、不动产投资信托的基本类型 | 第31-35页 |
| (一) 按组织形态 | 第31-33页 |
| (二) 按是否直接拥有不动产区分 | 第33-34页 |
| (三) 按投资地区分 | 第34-35页 |
| (四) 按发行方式 | 第35页 |
| 四、不动产投资信托与类似概念的辨析 | 第35-42页 |
| (一) 证券化 | 第35-39页 |
| (二) 不动产(房地产)信托 | 第39-40页 |
| (三) 不动产(房地产)资产信托—REATs | 第40页 |
| (四) 投资信托 | 第40-41页 |
| (五) 投资基金 | 第41-42页 |
| 五、不动产投资信托与其它投/融资工具的比较 | 第42-45页 |
| (一) 债券 | 第42-43页 |
| (二) 股票 | 第43-44页 |
| (三) 不动产 | 第44页 |
| (四) 金融机构贷款 | 第44-45页 |
| 第三节 对于中国大陆的启示 | 第45-46页 |
| 第二章 不动产投资信托的法律构造 | 第46-67页 |
| 第一节 不动产投资信托的程序 | 第46-47页 |
| 第二节 不动产投资信托法律关系的基本讨论 | 第47-51页 |
| 一、不动产投资信托的构成要素 | 第47-49页 |
| (一) 主体与意思表示 | 第48页 |
| (二) 客体 | 第48-49页 |
| (三) 目的 | 第49页 |
| 二、不动产投资信托的法律性质 | 第49-50页 |
| (一) 民事法律关系 | 第49页 |
| (二) 衡平法律关系 | 第49-50页 |
| 三、不动产投资信托法律关系的构成要素 | 第50-51页 |
| (一) 主体 | 第50页 |
| (二) 内容 | 第50-51页 |
| (三) 客体 | 第51页 |
| 第三节 不动产投资信托的组织模式与法律关系 | 第51-66页 |
| 一、前言 | 第51页 |
| 二、不动产投资信托的组织模式 | 第51-57页 |
| (一) 信托型 | 第52-55页 |
| (二) 公司型 | 第55-56页 |
| (三) 有限合伙型 | 第56-57页 |
| 三、不动产投资信托的法律关系 | 第57-66页 |
| (一) REITs发行前 | 第57-61页 |
| (二) REITs发行成功上市后 | 第61-65页 |
| (三) REITs终止后 | 第65-66页 |
| 第四节 对于中国大陆的启示 | 第66-67页 |
| 第三章 不动产投资信托在国际(地区)的立法规范与实践 | 第67-95页 |
| 第一节 美国 | 第67-74页 |
| 一、发展历史与立法 | 第67-70页 |
| 二、重要规范 | 第70-73页 |
| 三、实践 | 第73-74页 |
| 第二节 亚洲 | 第74-94页 |
| 一、新加坡 | 第75-80页 |
| (一) 发展历史与立法 | 第75页 |
| (二) 重要规范 | 第75-79页 |
| (三) 实践 | 第79-80页 |
| 二、日本 | 第80-89页 |
| (一) 发展历史与立法 | 第81-84页 |
| (二) 重要规范 | 第84-88页 |
| (三) 实践 | 第88-89页 |
| (四) 小结 | 第89页 |
| 三、韩国 | 第89-94页 |
| (一) 发展历史与立法 | 第89-91页 |
| (二) 重要规范 | 第91-93页 |
| (三) 实践 | 第93-94页 |
| 第三节 对于中国大陆立法与实践的启示 | 第94-95页 |
| 第四章 香港地区《房地产投资信托基金守则》的立法规范与实践 | 第95-116页 |
| 第一节 概述 | 第95-97页 |
| 一、《房地产投资信托基金守则》内容 | 第95-96页 |
| 二、《房地产投资信托基金守则》架构 | 第96页 |
| 三、《房地产投资信托基金守则》的法律效力与位阶 | 第96-97页 |
| 第二节 立法规范内容 | 第97-111页 |
| 一、成立机制 | 第97-98页 |
| (一) 产品内容 | 第97页 |
| (二) 申请程序 | 第97-98页 |
| (三) 公募 | 第98页 |
| (四) 交易市场 | 第98页 |
| 二、运作机制 | 第98-104页 |
| (一) 受托人的资格 | 第98-99页 |
| (二) 管理公司 | 第99-101页 |
| (三) 上市代理人 | 第101页 |
| (四) 特别目的投资工具 | 第101页 |
| (五) 操作的流程 | 第101-102页 |
| (六) 投资标的与限制 | 第102-103页 |
| (七) 借入款项与限制 | 第103页 |
| (八) 收益分配 | 第103-104页 |
| (九) 计划资金的运用 | 第104页 |
| (十) 税收 | 第104页 |
| 三、风险管理机制 | 第104-108页 |
| (一) 估价制度 | 第104-105页 |
| (二) 信用评级与增级 | 第105页 |
| (三) 信息揭露 | 第105-107页 |
| (四) 关联交易 | 第107-108页 |
| 四、监管机制 | 第108-110页 |
| (一) 内部监管 | 第108-109页 |
| (二) 外部监管 | 第109-110页 |
| 五、退出机制 | 第110-111页 |
| (一) 终止的事由 | 第110页 |
| (二) 后续的处理 | 第110-111页 |
| 第三节 实践与评析 | 第111-115页 |
| 一、已实践之项目 | 第111-114页 |
| (一) 领汇房地产投资信托 | 第111-112页 |
| (二) 泓富产业信托基金 | 第112页 |
| (三) 越秀房产信托基金 | 第112-113页 |
| (四) 冠君产业信托基金 | 第113-114页 |
| 二、实践项目评析 | 第114-115页 |
| (一) 发起人集团成员的参与 | 第114页 |
| (二) 发起人集团分拆物业的目的 | 第114页 |
| (三) 财务操作的运用 | 第114页 |
| (四) 政府与私人发行的比较 | 第114-115页 |
| 第四节 对于中国大陆的启示 | 第115-116页 |
| 第五章 台湾地区《不动产证券化条例》的立法规范与实践 | 第116-148页 |
| 第一节 概述 | 第116-117页 |
| 一、采行双轨制的讨论 | 第116页 |
| 二、《不动产证券化条例》的架构 | 第116-117页 |
| 第二节 立法规范内容 | 第117-133页 |
| 一、成立机制 | 第117-121页 |
| (一) 产品内容 | 第117-119页 |
| (二) 申请程序 | 第119-120页 |
| (三) 交易市场 | 第120-121页 |
| 二、运作机制 | 第121-127页 |
| (一) 受托机构的资格 | 第121页 |
| (二) 操作的流程 | 第121-123页 |
| (三) 不动产管理机构 | 第123页 |
| (四) 受益权分散原则 | 第123页 |
| (五) 最低股东人数 | 第123-124页 |
| (六) 投资、运用标的与限制 | 第124-125页 |
| (七) 借入款项 | 第125页 |
| (八) 收益分配 | 第125页 |
| (九) 资金的运用 | 第125-126页 |
| (十) 禁止行为 | 第126页 |
| (十一) 受益证券的交付与转让 | 第126-127页 |
| (十二) 税收 | 第127页 |
| 三、风险管理机制 | 第127-129页 |
| (一) 估价制度 | 第127-128页 |
| (二) 信用评级与增级 | 第128页 |
| (三) 信息揭露 | 第128-129页 |
| (四) 定期评审制度 | 第129页 |
| 四、监管机制 | 第129-131页 |
| (一) 内部监管 | 第129-130页 |
| (二) 外部监管 | 第130-131页 |
| 五、退出机制 | 第131-133页 |
| (一) 终止的事由 | 第132页 |
| (二) 后续的处理 | 第132-133页 |
| 第三节 实践与评析 | 第133-146页 |
| 一、已实践之项目 | 第133-136页 |
| (一) 不动产投资信托(REITs) | 第133-135页 |
| (二) 不动产投资信托(REATs) | 第135-136页 |
| 二、实践项目评析 | 第136-139页 |
| (一) 过往法律未到位的挫败影响效益 | 第136页 |
| (二) 双轨制的产品数量差别不大 | 第136-137页 |
| (三) 金融集团是REITs的主要参与者 | 第137页 |
| (四) REITs与REATs投资门槛不同的影响 | 第137页 |
| (五) REITs与REATs发行期不同的影响 | 第137-138页 |
| (六) 信用增级方式多采内部增级方式 | 第138页 |
| (七) 私募产品多为不动产资产信托产品 | 第138页 |
| (八) 私募对象对于私募产品的接受情况 | 第138-139页 |
| 三、中国台湾地区迄今实践问题评析 | 第139-146页 |
| (一) 成立机制的问题 | 第139页 |
| (二) 运作机制的相关问题 | 第139-144页 |
| (三) 风险管理机制的相关问题 | 第144-146页 |
| (四) 监管机制的相关问题 | 第146页 |
| 第四节 对于中国大陆的启示 | 第146-148页 |
| 第六章 中国大陆近似不动产投资信托的规范与实践及发展不动产投资信托的探析 | 第148-183页 |
| 第一节 中国大陆近似不动产投资信托的规范与评析 | 第148-167页 |
| 一、宏观调控对于不动产融资的影响 | 第148-150页 |
| (一) 121号文—切断房地产商以银行贷款做为资金的唯一管道 | 第148页 |
| (二) 212号文—房地产信托提供贷款受到严格的限制 | 第148-149页 |
| (三) 54号文—对于212号文的再补充 | 第149页 |
| (四) 现况 | 第149-150页 |
| 二、近似不动产投资信托模式的规定与评析 | 第150-167页 |
| (一) 《信托法》 | 第151页 |
| (二) 《信托公司管理办法》 | 第151-154页 |
| (三) 《信托公司集合资金信托计划管理办法》 | 第154-158页 |
| (四) 其它相关规定 | 第158-163页 |
| (五) 规范趋势初探 | 第163-167页 |
| 三、结语 | 第167页 |
| 第二节 实践与评析 | 第167-176页 |
| 一、经济适用住房—三环新城经济适用住房开发建设项目资金信托 | 第168-170页 |
| (一) 项目内容概述 | 第168-169页 |
| (二) 评析 | 第169-170页 |
| 二、类似 REITs股权型—法国欧尚天津第一店资金信托计划 | 第170-171页 |
| (一) 项目内容概述 | 第170页 |
| (二) 评析 | 第170-171页 |
| 三、最相似于REITs—联信·宝利中国房地产信托投资基金一期公开发售 | 第171-173页 |
| (一) 项目内容概述 | 第171-172页 |
| (二) 评析 | 第172-173页 |
| 四、基础设施建设财政担保——重庆沙坪坝区基础设施集合资金信托计划 | 第173-174页 |
| (一) 项目内容概述 | 第173页 |
| (二) 评析 | 第173-174页 |
| 五、产业投资基金——渤海产业投资基金 | 第174-175页 |
| (一) 项目内容概述 | 第174页 |
| (二) 评析 | 第174-175页 |
| 六、总评实践趋势 | 第175-176页 |
| 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的探析 | 第176-183页 |
| 一、不动产投资信托的效益与风险 | 第176-178页 |
| (一) 不动产投资信托的效益 | 第176-178页 |
| (二) 不动产投资信托的风险 | 第178页 |
| 二、中国大陆发展不动产投资信托的必要性与可行性 | 第178-183页 |
| (一) 发展不动产投资信托必要性的讨论 | 第178-181页 |
| (二) 发展不动产投资信托可行性的讨论 | 第181-183页 |
| 第七章 中国大陆发展不动产投资信托立法完善的建议——宏观启示、思路与架构 | 第183-202页 |
| 第一节 国际不动产投资信托的宏观启示 | 第183-186页 |
| 一、前言 | 第184页 |
| 二、立法体例的不同 | 第184-185页 |
| 三、多样投融资渠道的开展 | 第185页 |
| 四、良好法律环境的设置 | 第185页 |
| 五、相关制度的协调配合 | 第185-186页 |
| 六、专业人员的培养 | 第186页 |
| 七、政府力量的介入 | 第186页 |
| 第二节 中国大陆发展不动产投资信托的障碍与思路探索 | 第186-192页 |
| 一、中国大陆发展不动产投资信托的障碍 | 第187-189页 |
| 二、对于不动产投资信托的初步设想 | 第189页 |
| 三、不动产投资信托模式探索 | 第189-192页 |
| (一) 信托计划模式 | 第189-190页 |
| (二) 公司模式 | 第190页 |
| (三) 封闭型基金模式 | 第190页 |
| (四) 有限合伙型 | 第190-192页 |
| 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的立法体例与架构 | 第192-202页 |
| 一、不动产投资信托立法体例的讨论 | 第192-194页 |
| (一) 专项立法与多部立法 | 第192-193页 |
| (二) 立法位阶的讨论 | 第193-194页 |
| 二、对于不动产投资信托架构的建议 | 第194-202页 |
| (一) 架构设计 | 第194-196页 |
| (二) 专项立法的内容概述 | 第196-202页 |
| 第八章 中国大陆发展不动产投资信托立法完善的建议——微观建议及现行法的适用与调整 | 第202-242页 |
| 第一节 对于中国大陆发展不动产投资信托的微观建议 | 第202-233页 |
| 一、成立机制 | 第202-208页 |
| (一) 组织模式 | 第202-205页 |
| (二) 产品内容 | 第205-206页 |
| (三) 申请程序 | 第206-207页 |
| (四) 交易市场 | 第207-208页 |
| 二、运作机制 | 第208-223页 |
| (一) 操作流程 | 第208-209页 |
| (二) 受托机构 | 第209-212页 |
| (三) 不动产管理机构 | 第212-216页 |
| (四) 保荐机构 | 第216-217页 |
| (五) 受益权分散原则 | 第217-218页 |
| (六) 投资与主要收入来源 | 第218-220页 |
| (七) 借入款项 | 第220-221页 |
| (八) 收益分配 | 第221-222页 |
| (九) 禁止行为 | 第222页 |
| (十) 税负 | 第222-223页 |
| 三、风险管理机制 | 第223-228页 |
| (一) 估价制度 | 第223-224页 |
| (二) 信用评级与增级 | 第224-225页 |
| (三) 信息揭露 | 第225-227页 |
| (四) 关联人士交易 | 第227-228页 |
| 四、监管机制 | 第228-232页 |
| (一) 内部监管 | 第228-230页 |
| (二) 外部监管 | 第230-232页 |
| 五、退出机制 | 第232-233页 |
| 第二节 有关现行法律规定的适用与调整 | 第233-240页 |
| 一、信托法 | 第233-234页 |
| (一) 委托定义的讨论 | 第233-234页 |
| (二) 信托登记的性质 | 第234页 |
| 二、合同法 | 第234-235页 |
| (一) 有关转让生效要件规定的讨论 | 第234-235页 |
| (二) 租赁期间的讨论 | 第235页 |
| 三、公司法 | 第235-236页 |
| (一) 公司型REITs设立条件的讨论 | 第235-236页 |
| (二) 法人人格否认制度的讨论 | 第236页 |
| 四、证券法 | 第236-237页 |
| 五、税法 | 第237页 |
| 六、合伙企业法 | 第237-238页 |
| 七、担保法 | 第238页 |
| 八、破产法 | 第238-239页 |
| 九、物权法 | 第239-240页 |
| (一) 信托登记机关的讨论 | 第239页 |
| (二) 公示作用 | 第239-240页 |
| 十、其它相关规定 | 第240页 |
| (一) 受益权转让的讨论 | 第240页 |
| (二) 现行会计准则和税收制度的讨论 | 第240页 |
| 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的整体建言与展望 | 第240-242页 |
| 参考文献 | 第242-256页 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 | 第256-257页 |
| 后记 | 第257-258页 |
