| 摘要 | 第2-3页 |
| Abstract | 第3-4页 |
| 1 绪论 | 第8-18页 |
| 1.1 研究背景与意义 | 第8-10页 |
| 1.1.1 研究背景 | 第8-9页 |
| 1.1.2 研究意义 | 第9-10页 |
| 1.2 研究综述 | 第10-12页 |
| 1.2.1 国外研究综述 | 第10-11页 |
| 1.2.2 国内研究综述 | 第11-12页 |
| 1.2.3 文献评述 | 第12页 |
| 1.3 相关理论分析 | 第12-15页 |
| 1.3.1 公共物品理论 | 第12-13页 |
| 1.3.2 委托代理理论 | 第13-14页 |
| 1.3.3 博弈论 | 第14-15页 |
| 1.4 主要研究内容 | 第15-16页 |
| 1.5 研究方法 | 第16-18页 |
| 1.5.1 文献研究法 | 第16页 |
| 1.5.2 问卷调查法 | 第16-17页 |
| 1.5.3 深度访谈法 | 第17页 |
| 1.5.4 定性与定量结合法 | 第17-18页 |
| 2 物业服务收费概述 | 第18-25页 |
| 2.1 物业服务 | 第18-20页 |
| 2.1.1 概念 | 第18页 |
| 2.1.2 属性 | 第18-19页 |
| 2.1.3 特点 | 第19-20页 |
| 2.2 物业服务收费 | 第20-22页 |
| 2.2.1 概念 | 第20页 |
| 2.2.2 物业服务收费原则 | 第20页 |
| 2.2.3 物业服务收费计费方式 | 第20-21页 |
| 2.2.4 物业服务收费定价形式 | 第21页 |
| 2.2.5 物业服务费用构成 | 第21-22页 |
| 2.3 物业管理及物业服务收费政策发展沿革 | 第22-25页 |
| 2.3.1 国家法规政策发展 | 第22-23页 |
| 2.3.2 大连市法规政策沿革 | 第23-25页 |
| 3 大连市住宅物业服务收费现状调查 | 第25-39页 |
| 3.1 大连市住宅物业服务行业概况 | 第25-26页 |
| 3.1.1 物业服务企业基本情况 | 第25页 |
| 3.1.2 业主大会、业主委员会建设运行情况 | 第25页 |
| 3.1.3 物业服务收费基本情况 | 第25-26页 |
| 3.2 大连市物业服务收费标准 | 第26页 |
| 3.3 调研方式及调研对象选取 | 第26-27页 |
| 3.4 问卷设计及调研过程 | 第27页 |
| 3.4.1 问卷设计 | 第27页 |
| 3.4.2 抽样技术 | 第27页 |
| 3.4.3 调研方式及过程 | 第27页 |
| 3.5 样本回收统计及调研结果描述 | 第27-39页 |
| 3.5.1 业主调研结果描述 | 第27-32页 |
| 3.5.2 物业服务企业和项目调研结果描述 | 第32-36页 |
| 3.5.3 物业管理主体之间关系描述 | 第36-37页 |
| 3.5.4 行业主管部门访谈结果描述 | 第37-39页 |
| 4 大连市住宅物业服务收费存在问题的原因分析 | 第39-47页 |
| 4.1 业主层面 | 第39-40页 |
| 4.1.1 对物业服务管理的商品性质认识不足 | 第39页 |
| 4.1.2 法律意识的淡薄 | 第39页 |
| 4.1.3 业主自治水平的局限性 | 第39-40页 |
| 4.2 物业服务企业层面 | 第40-43页 |
| 4.2.1 物业服务企业生存发展艰难 | 第40-41页 |
| 4.2.2 物业服务企业管理不科学 | 第41-42页 |
| 4.2.3 物业服务企业市场化选择艰难 | 第42-43页 |
| 4.2.4 物业管理职责不清 | 第43页 |
| 4.3 政府层面 | 第43-47页 |
| 4.3.1 政府管理职能边界不清 | 第43-44页 |
| 4.3.2 政府指导价指导性不强 | 第44-45页 |
| 4.3.3 市场调节价监管不到位 | 第45页 |
| 4.3.4 服务费收缴和纠纷调处困难 | 第45-47页 |
| 5 加强大连市住宅物业收费调控和管理的政策建议 | 第47-52页 |
| 5.1 完善业主自治机制 | 第47-48页 |
| 5.1.1 培养业主的物业服务消费意识 | 第47页 |
| 5.1.2 规范业主大会和业主委员会运作 | 第47页 |
| 5.1.3 充分发挥业主委员会的作用 | 第47-48页 |
| 5.2 提高物业管理企业经营效率和业主满意度 | 第48-49页 |
| 5.2.1 加强企业规范化管理 | 第48页 |
| 5.2.2 提高物业服务水平和质量 | 第48页 |
| 5.2.3 强化物业前期管理和建管衔接管理 | 第48-49页 |
| 5.2.4 减轻物业服务企业税费负担 | 第49页 |
| 5.3 加强政府行政管理 | 第49-50页 |
| 5.3.1 完善物业管理配套政策 | 第49页 |
| 5.3.2 构建完善的监督制约机制 | 第49页 |
| 5.3.3 建立市场决定价格机制 | 第49-50页 |
| 5.3.4 创新物业管理体制 | 第50页 |
| 5.4 其他相关建议 | 第50-52页 |
| 5.4.1 加大宣传力度，建立正确的舆论导向 | 第50页 |
| 5.4.2 构建市场选择机制 | 第50-51页 |
| 5.4.3 大力推行物业收费明码标价制度 | 第51页 |
| 5.4.4 加大资金支持力度 | 第51页 |
| 5.4.5 建立健全政府服务体系 | 第51页 |
| 5.4.6 加强对房地产开发建设的监督与管理 | 第51-52页 |
| 参考文献 | 第52-54页 |
| 附录 | 第54-70页 |
| 附件一：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷一（业主） | 第54-60页 |
| 附件二：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷二（物业服务企业） | 第60-64页 |
| 附件三：大连市住宅物业服务收费现状调查问卷三（业主委员会） | 第64-69页 |
| 附件四：大连市住宅物业服务收费现状访谈提纲 | 第69-70页 |
| 致谢 | 第70-72页 |
