| 中文摘要 | 第1-4页 |
| 英文摘要 | 第4-8页 |
| 引言 | 第8-9页 |
| 一、 商品房预售概述 | 第9-14页 |
| （一） 商品房预售的概念 | 第9页 |
| （二） 商品房预售的特征 | 第9-11页 |
| 1． 标的物不完整，合同履行周期较长 | 第9-10页 |
| 2． 涉及多个合同关系，关联性强 | 第10页 |
| 3． 合同条款的可协商性弱 | 第10页 |
| 4． 标的物价值大，对人们生活影响较大 | 第10页 |
| 5． 国家干预较多 | 第10-11页 |
| （三） 商品房“消费者”的界定 | 第11-12页 |
| 1． 我国法律对消费者的认定 | 第11页 |
| 2． 商品房购买者属于《消法》调整 | 第11-12页 |
| 3． 商品房消费者权益 | 第12页 |
| （四） 商品房消费者的主要权利 | 第12-14页 |
| 1． 消费者人身财产安全权 | 第12页 |
| 2． 知情权 | 第12-13页 |
| 3． 公平交易权 | 第13页 |
| 4． 选择权 | 第13页 |
| 5． 监督权 | 第13页 |
| 6． 损害赔偿权 | 第13-14页 |
| 二、 商品房预售中消费者权益遭受侵犯的情形 | 第14-20页 |
| （一） 虚假广告和销售宣传资料 | 第14-15页 |
| （二） 商品房面积缩水 | 第15-16页 |
| （三） 商品房质量不合格 | 第16页 |
| （四） 认购书存在陷阱 | 第16-17页 |
| （五） 房屋产权证难办 | 第17-18页 |
| （六） 重复销售商品房 | 第18-20页 |
| 三、 我国商品房消费者权益遭受侵犯的原因 | 第20-26页 |
| （一） 商品房消费者的劣势地位 | 第20-21页 |
| （二） 房地产商追逐暴利 | 第21页 |
| （三） 法律保护不足 | 第21-23页 |
| 1． 商品房消费者是否受《消法》保护仍存在争议 | 第22页 |
| 2． 《产品质量法》没有将商品房作为规制对象 | 第22-23页 |
| （四） 商品房自身特性 | 第23-24页 |
| 1． 商品房价值巨大 | 第23页 |
| 2． 商品房质量使用检验周期长 | 第23-24页 |
| 3． 商品房生产过程复杂，环节较多 | 第24页 |
| （五） 房地产市场存在一系列问题 | 第24-26页 |
| 1． 商品房一级市场发展过热 | 第24-25页 |
| 2． 官商结合，幕后操作 | 第25页 |
| 3． 房地产业融资渠道相对单一 | 第25-26页 |
| 四、 商品房消费者权益保护机制探讨 | 第26-32页 |
| （一） 国家对商品房预售市场的进入管制 | 第26-27页 |
| 1． 对设立房地产开发经营企业的资格管理 | 第26-27页 |
| 2． 开发商进行预售必须符合法定条件 | 第27页 |
| (二)国家对房地产中介机构的管理 | 第27-29页 |
| 1． 房地产中介服务的概念和特征 | 第27-28页 |
| 2． 国家对房地产中介服务的管理制度 | 第28页 |
| 3． 国家对房地产经纪行为的管理 | 第28-29页 |
| （三） 国家对商品房预售广告的管理 | 第29-32页 |
| 1. 客观、真实的广告是对信息不对称的缓解 | 第29页 |
| 2. 国家对商品房预售广告的管理 | 第29-32页 |
| 五、 商品房预售中消费者权益保护路径 | 第32-38页 |
| (一) 提高商品房预售条件要求 | 第32-33页 |
| 1． 提高房地产开发企业注册资本 | 第32页 |
| 2． 限制工程投入资金来源，将主体工程进度作为预售条件 | 第32-33页 |
| （二） 增强预售人对格式条款解释说明的义务 | 第33页 |
| （三） 改革商品房预售合同登记备案制度 | 第33-34页 |
| （四） 变更房款支付方式，牵制开发商 | 第34-35页 |
| (五) 加强对预售款专款专用的监管 | 第35页 |
| (六) 将预购者产权证办理作为预售人房屋初始产权证办理的前提 | 第35-36页 |
| (七) 加强对商品房预售中违法行为的惩罚力度 | 第36页 |
| (八) 建立双方责任体系 | 第36-37页 |
| (九) 加强房地产开发企业诚信建设 | 第37页 |
| (十) 预购人应增强自保法律意识，提高自保能力 | 第37-38页 |
| 结语 | 第38-39页 |
| 参考文献 | 第39-41页 |
| 后记 | 第41页 |